CO₂-Kostenaufteilung: Das Stufenmodell zwischen Vermieter und Mieter

Wer mit Erdgas, Heizöl oder anderen fossilen Brennstoffen heizt, zahlt über den Brennstoffpreis einen CO₂-Preis mit. Bis Ende 2022 landete dieser Betrag vollständig in der Heizkostenabrechnung der Mieter. Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz hat das geändert: Für Abrechnungszeiträume ab dem 1. Januar 2023 wird der Vermieter beteiligt – umso stärker, je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes ist.

Welche Idee steckt hinter dem Gesetz?

Der Verbrauch eines Gebäudes hängt von zwei Seiten ab. Der Mieter entscheidet, wie er heizt und lüftet. Der Vermieter entscheidet über Dämmung, Fenster und Heizungsanlage. Das Stufenmodell soll beide Seiten erreichen: In einem sparsamen Gebäude liegt es vor allem am Nutzerverhalten, also zahlt der Mieter. In einem Gebäude mit hohem Ausstoß soll der Vermieter einen Anreiz haben, zu investieren.

Das Gesetz gilt für Wohngebäude, in denen Brennstoffe eingesetzt werden, die dem nationalen Emissionshandel unterliegen, und grundsätzlich auch bei Wärmelieferungen, in deren Preis solche CO₂-Kosten enthalten sind. Für Nichtwohngebäude gilt vorerst eine hälftige Teilung.

Wie sieht das Zehn-Stufen-Modell aus?

Die Einstufung richtet sich nicht nach dem Energieausweis, sondern nach dem tatsächlichen Brennstoffverbrauch des Abrechnungsjahres. Ein kalter Winter oder ein veränderter Leerstand kann deshalb dazu führen, dass ein Gebäude von einem Jahr zum nächsten die Stufe wechselt.

Wie berechnet der Vermieter seinen Anteil?

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   Daten aus der Brennstoffrechnung entnehmen

   Die Lieferanten sind verpflichtet, auf ihren Rechnungen die Menge des gelieferten Brennstoffs, die darauf entfallenden CO₂-Emissionen in Kilogramm und die CO₂-Kosten auszuweisen. Diese Angaben sind die Grundlage – eigene Umrechnungen sind in der Regel nicht nötig.

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   Emissionen des Abrechnungszeitraums ermitteln

   Maßgeblich ist der im Zeitraum verbrauchte Brennstoff. Bei Gas entspricht das meist der Jahresrechnung. Bei Heizöl oder Flüssiggas sind Anfangsbestand, Lieferungen und Endbestand zu berücksichtigen.

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   Auf die Wohnfläche beziehen

   Die Emissionen in Kilogramm werden durch die gesamte Wohnfläche des Gebäudes geteilt. Das Ergebnis in Kilogramm CO₂ je Quadratmeter und Jahr bestimmt die Stufe.

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   CO₂-Kosten aufteilen

   Die CO₂-Kosten des Zeitraums werden nach dem Prozentsatz der Stufe geteilt. Der Vermieteranteil wird von den umlagefähigen Heizkosten abgezogen, bevor diese nach der Heizkostenverordnung auf die Wohnungen verteilt werden.

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   In der Abrechnung ausweisen

   Die Abrechnung muss die Einstufung des Gebäudes, die zugrunde gelegten Werte und den auf den Mieter entfallenden Anteil erkennen lassen.

Ein vereinfachtes Beispiel: Ein Haus mit 600 Quadratmetern Wohnfläche verursacht laut Gasrechnung 18.000 Kilogramm CO₂ im Jahr. Das sind 30 Kilogramm je Quadratmeter – Stufe fünf, der Vermieter trägt 40 Prozent. Weist die Rechnung CO₂-Kosten von 900 Euro aus, entfallen 360 Euro auf den Vermieter und 540 Euro auf die Mieter insgesamt. Die Zahlen dienen nur der Veranschaulichung.

Was gilt bei Gasetagenheizung und Einfamilienhaus?

Versorgt sich der Mieter selbst – typisch bei einer Gasetagenheizung oder einem vermieteten Einfamilienhaus mit eigenem Gasvertrag –, zahlt er die CO₂-Kosten zunächst vollständig an seinen Lieferanten. Er ermittelt dann anhand seiner Rechnung und der Wohnfläche die Stufe und kann vom Vermieter die Erstattung des Vermieteranteils verlangen.

Der Anspruch muss in Textform und innerhalb von zwölf Monaten geltend gemacht werden, nachdem der Lieferant abgerechnet hat. Rechnet der Vermieter ohnehin Betriebskosten ab, kann er die Erstattung mit der nächsten Abrechnung verrechnen. Vermieter sollten auf solche Schreiben vorbereitet sein und die Rechnung des Mieters nachvollziehen, statt sie liegen zu lassen.

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung mit zentraler Heizung bezieht sich die Einstufung auf das gesamte Gebäude. Die Werte kommen dann aus der Heizkostenabrechnung der Eigentümergemeinschaft; der vermietende Eigentümer übernimmt sie in die Abrechnung gegenüber seinem Mieter und trägt den Vermieteranteil selbst. Wie die beiden Abrechnungen zusammenhängen, zeigt der Beitrag zu den Nebenkosten der vermieteten Eigentumswohnung.

Welche Ausnahmen und Folgen sind wichtig?

• Stehen öffentlich-rechtliche Vorgaben einer wesentlichen energetischen Verbesserung entgegen – etwa Denkmalschutz oder ein Anschluss- und Benutzungszwang –, wird der Vermieteranteil halbiert. Sind sowohl die Verbesserung des Gebäudes als auch die der Wärmeversorgung ausgeschlossen, entfällt er.
• Diese Umstände muss der Vermieter dem Mieter nachweisen. Eine bloße Behauptung genügt nicht.
• Nimmt der Vermieter die Aufteilung nicht vor oder fehlen die vorgeschriebenen Angaben, darf der Mieter seinen Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen.
• Vereinbarungen, nach denen der Mieter mehr als seinen gesetzlichen Anteil trägt, sind in Wohnraummietverhältnissen unwirksam.

Für die Planung wichtig: Der CO₂-Preis ist seit seiner Einführung schrittweise gestiegen, und mit dem Übergang in ein Handelssystem wird er stärker schwanken. Der Vermieteranteil ist damit keine feste Größe. Wer ein Gebäude in den oberen Stufen hält, sollte den Betrag in der eigenen Kalkulation berücksichtigen – und prüfen, ob eine energetische Maßnahme sinnvoll ist. Wie sich Investitionen auf die Miete auswirken dürfen, behandelt der Beitrag zur Modernisierungsumlage.

Umsetzung in der Abrechnungspraxis

Die Aufteilung ist Teil der Heizkostenabrechnung und wird meist vom Messdienst mitgerechnet – vorausgesetzt, er erhält die Brennstoffrechnungen vollständig und mit den CO₂-Angaben. In der Mietverwaltung sorgen wir dafür, dass diese Daten rechtzeitig vorliegen, prüfen die Einstufung auf Plausibilität und weisen den Vermieteranteil in der Betriebskostenabrechnung nachvollziehbar aus. Für Eigentümer einzelner Wohnungen gehört das zur Sondereigentumsverwaltung.