Balkonkraftwerk im Mehrfamilienhaus: Rechte von Mietern und Eigentümern

Zwei Module am Balkongeländer, ein kleiner Wechselrichter, ein Stecker: Technisch ist ein Balkonkraftwerk – rechtlich „Steckersolargerät“ – eine überschaubare Sache. Rechtlich war es lange umstritten, weil die Module an der Brüstung hängen und damit das Erscheinungsbild des Hauses und fremdes Eigentum berühren. Seit Oktober 2024 hat der Gesetzgeber die Frage zugunsten der Bewohner entschieden. Vermieter und Gemeinschaften können die Geräte nicht mehr grundsätzlich ablehnen, wohl aber die Ausführung steuern.

Haben Mieter einen Anspruch auf ein Balkonkraftwerk?

Ja. § 554 Abs. 1 BGB gibt dem Mieter das Recht, vom Vermieter die Erlaubnis zu baulichen Veränderungen der Mietsache zu verlangen, die der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen. Die Vorschrift regelte zuvor bereits Barrierefreiheit, Ladeinfrastruktur und Einbruchsschutz und wurde um diesen Fall erweitert.

Der Anspruch besteht nicht, wenn die Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Das ist eine Abwägung im Einzelfall und die Ausnahme, nicht die Regel. In Betracht kommen etwa eine nicht tragfähige Brüstung, Vorgaben des Denkmalschutzes oder eine Montage, die die Fassade dauerhaft beschädigen würde. Dass dem Vermieter die Module nicht gefallen, genügt nicht.

Wichtig für beide Seiten: Der Mieter braucht die Erlaubnis vor der Montage. Wer ohne Zustimmung anbringt, handelt vertragswidrig, auch wenn er die Erlaubnis hätte verlangen können. Die Kosten trägt der Mieter; bei Auszug muss er die Anlage in der Regel zurückbauen. Der Vermieter kann seine Zustimmung im Zusammenhang mit dem Rückbaurisiko von einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit abhängig machen.

Was gilt für Wohnungseigentümer in der WEG?

Balkonbrüstung, Fassade und Dach sind Gemeinschaftseigentum. Die Montage der Module ist deshalb eine bauliche Veränderung, die einen Beschluss der Gemeinschaft braucht – auch wenn nur geklemmt und nicht gebohrt wird. § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG gibt jedem Eigentümer einen Anspruch darauf, dass ihm angemessene bauliche Veränderungen gestattet werden, die der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen.

Über die Durchführung entscheidet nach § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG die Gemeinschaft im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Sie darf also Vorgaben machen, den Anspruch aber nicht durch überzogene Anforderungen aushöhlen. Die Kosten trägt allein der Eigentümer, dem die Maßnahme gestattet wird (§ 21 Abs. 1 WEG); ihm stehen auch die Nutzungen zu. Den allgemeinen Rahmen beschreibt der Beitrag über bauliche Veränderungen in der WEG.

Der Weg führt über die Versammlung oder einen Umlaufbeschluss: Der Eigentümer stellt einen Antrag mit Beschreibung der Anlage und der Befestigung, die Verwaltung setzt ihn auf die Tagesordnung. Ohne Beschluss zu montieren ist auch hier unzulässig – die Gemeinschaft kann dann den Rückbau verlangen, selbst wenn ein Anspruch auf Gestattung bestanden hätte.

Welche Vorgaben dürfen Vermieter und WEG machen?

Für Gemeinschaften mit vielen Balkonen lohnt sich ein Grundsatzbeschluss, der diese Punkte einmal festlegt. Dann muss nicht jeder Antrag neu verhandelt werden, und alle Anlagen im Haus folgen denselben Regeln. Die Gestattung für den einzelnen Eigentümer bleibt trotzdem erforderlich, wird aber zur Formsache.

Was ist technisch und bei der Anmeldung zu beachten?

Steckersolargeräte sind nach derzeitigem Stand auf eine Einspeiseleistung des Wechselrichters von 800 Voltampere begrenzt; die Module selbst dürfen eine höhere Nennleistung haben. Die Anlage ist im Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur zu registrieren; das Verfahren wurde für diese Geräte vereinfacht. Zuständig ist der Betreiber, also der Mieter oder Eigentümer, der das Gerät anschafft.

• Statik und Windlast: Die Brüstung muss das zusätzliche Gewicht und vor allem die Windkräfte aufnehmen. Bei älteren Geländern oder vorgehängten Balkonen sollte das fachkundig beurteilt werden.
• Höhe und Lage: Bei Montage in größerer Höhe und über Gehwegen, Eingängen oder Spielflächen gelten erhöhte Anforderungen an Befestigung und Modultyp.
• Elektrischer Anschluss: Angeschlossen wird nach den Vorgaben des Herstellers und den geltenden technischen Regeln an einem geeigneten Stromkreis. Bei alter Installation ist eine vorherige Prüfung der Elektroanlage sinnvoll.
• Zähler: Ein alter Zähler ohne Rücklaufsperre wird vom Messstellenbetreiber getauscht.
• Brandschutz: Module und Kabel dürfen Rettungswege und Anleiterstellen der Feuerwehr nicht behindern.

Wie läuft es bei einer vermieteten Eigentumswohnung?

Hier greifen beide Regelungen ineinander. Der Mieter hat seinen Anspruch gegen den Vermieter, der Vermieter als Wohnungseigentümer seinen Anspruch gegen die Gemeinschaft. Der Vermieter kann die Erlaubnis nicht aus eigener Kraft erteilen, weil die Brüstung nicht ihm allein gehört. Er muss den Beschluss der Gemeinschaft herbeiführen und dem Mieter deren Vorgaben weitergeben.

1. 1

   Anfrage des Mieters

   Schriftlich, mit Angaben zu Gerät, Leistung, Befestigung und Montageort.

2. 2

   Antrag an die Gemeinschaft

   Der vermietende Eigentümer reicht den Antrag bei der Verwaltung ein und bittet um Aufnahme in die Tagesordnung oder um einen Umlaufbeschluss.

3. 3

   Beschluss mit Vorgaben

   Die Gemeinschaft gestattet die Maßnahme und legt die Durchführung fest.

4. 4

   Erlaubnis an den Mieter

   Der Vermieter erteilt die Erlaubnis unter denselben Vorgaben und regelt Rückbau und Haftung im Verhältnis zum Mieter.

5. 5

   Montage und Nachweis

   Nach der Montage erhält die Verwaltung die vereinbarten Nachweise für die Objektakte.

Einheitliche Regeln statt Einzelfallstreit

In der WEG-Verwaltung bereiten wir für Gemeinschaften einen Grundsatzbeschluss mit klaren Vorgaben vor und führen Anträge einzelner Eigentümer zügig zur Abstimmung. In der Mietverwaltung prüfen wir Anfragen von Mietern, stimmen die Bedingungen mit dem Eigentümer ab und halten Erlaubnis, Nachweise und Rückbaupflicht schriftlich fest. So wissen alle Beteiligten, woran sie sind.