Das Wichtigste in Kürze
Für Elektroanlagen in Wohngebäuden gibt es keine allgemeine gesetzliche Prüffrist. Eigentümer müssen die Anlage aber in sicherem Zustand halten und bei konkreten Anzeichen handeln. Eine Prüfung durch einen Elektrofachbetrieb – häufig als E-Check bezeichnet – ist vor allem bei alten Anlagen, bei Mieterwechsel, nach Umbauten und vor neuen Großverbrauchern sinnvoll.
Als viele Mehrfamilienhäuser gebaut wurden, liefen in einer Wohnung ein Herd, ein Kühlschrank, ein Radio und ein paar Lampen. Heute hängen an denselben Leitungen Induktionskochfeld, Wäschetrockner, Geschirrspüler, Klimagerät und ein Dutzend Ladegeräte. Elektroanlagen altern leise: Isolierungen verspröden, Klemmen lockern sich, Sicherungen werden „passend gemacht“. Ein großer Teil der Wohnungsbrände geht auf Elektrizität zurück. Wer ein älteres Haus besitzt, sollte deshalb wissen, in welchem Zustand die Anlage ist.
Gibt es eine Pflicht, die Elektroanlage regelmäßig prüfen zu lassen?
Eine gesetzliche Vorschrift, die Vermietern von Wohnraum feste Prüfintervalle für die Elektroinstallation vorgibt, existiert nicht. Die für Betriebe geltenden Prüfvorschriften der Unfallversicherungsträger betreffen Arbeitsstätten, nicht die private Mietwohnung. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Vermieter ohne konkreten Anlass nicht verpflichtet ist, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in den Wohnungen regelmäßig einer Generalinspektion zu unterziehen.
Das ist kein Freibrief. Der Vermieter schuldet eine Wohnung in vertragsgemäßem, also auch sicherem Zustand, und den Eigentümer trifft die Verkehrssicherungspflicht. Gibt es Anzeichen für Mängel – häufig auslösende Sicherungen, warme Steckdosen, Schmorgeruch, flackerndes Licht, Hinweise von Mietern oder Handwerkern –, muss er dem nachgehen. Je älter die Anlage und je weniger über sie bekannt ist, desto eher wird man von einem umsichtigen Eigentümer erwarten, dass er sie ansehen lässt. Die anerkannten Regeln der Technik sehen wiederkehrende Prüfungen vor und empfehlen für Wohnungen Abstände von einigen Jahren; verbindlich vorgeschrieben ist dieser Turnus für Wohngebäude nicht.
Wann sollte die Anlage geprüft werden?
- Beim Erwerb eines älteren Hauses oder nach einem Verwalterwechsel, wenn keine Unterlagen zur Anlage vorliegen
- Bei jedem Mieterwechsel in Wohnungen mit alter Installation – die leere Wohnung ist der günstigste Zeitpunkt
- Nach einem Wasserschaden, Brand oder Blitzeinschlag
- Nach Eigenleistungen früherer Mieter oder Eigentümer an der Installation
- Vor dem Anschluss neuer Großverbraucher wie Wallbox, Wärmepumpe, Durchlauferhitzer oder Klimaanlage
- Wenn Sicherungen häufig auslösen oder Bewohner Auffälligkeiten melden
- Vor einer größeren Sanierung, um den Umfang der Elektroarbeiten festzulegen
Typische Schwachstellen im Altbau sind zweiadrige Leitungen ohne eigenen Schutzleiter, bei denen der Schutz über eine Brücke in der Steckdose hergestellt wurde, Schraubsicherungen mit zu hohen Nennwerten, zu wenige Stromkreise für die heutige Ausstattung, fehlende Fehlerstrom-Schutzschalter und Steigleitungen, deren Querschnitt für zusätzliche Lasten nicht ausreicht. Alte Stoff- oder Gummiisolierungen können nach Jahrzehnten brüchig sein.
Was wird beim E-Check geprüft?
„E-Check“ ist die geschützte Bezeichnung einer Prüfung, die Innungsbetriebe des Elektrohandwerks nach den einschlägigen VDE-Bestimmungen anbieten. Inhaltlich handelt es sich um eine wiederkehrende Prüfung der elektrischen Anlage, wie sie auch andere qualifizierte Elektrofachbetriebe durchführen. Entscheidend ist nicht das Siegel, sondern dass eine Elektrofachkraft prüft, misst und das Ergebnis schriftlich dokumentiert.
- 1
Besichtigen
Sichtprüfung von Zählerschrank, Verteilungen, Leitungen, Steckdosen und Schaltern: Beschädigungen, Erwärmungsspuren, fehlende Abdeckungen, unzulässige Eingriffe, passende Absicherung.
- 2
Messen
Gemessen werden unter anderem die Durchgängigkeit des Schutzleiters, der Isolationswiderstand, die Schleifenimpedanz und die Auslösewerte der Fehlerstrom-Schutzschalter.
- 3
Erproben
Funktionsprüfung von Schutzeinrichtungen, Schaltern und fest angeschlossenen Geräten.
- 4
Dokumentieren und bewerten
Das Prüfprotokoll nennt die Messwerte, die festgestellten Mängel und deren Dringlichkeit. Es ist die Grundlage für Angebote und für die Entscheidung über Reparatur oder Erneuerung.
Muss eine alte Elektroanlage nachgerüstet werden?
Grundsätzlich gilt Bestandsschutz: Eine Anlage, die bei ihrer Errichtung den damaligen Regeln entsprach und seither ordnungsgemäß instand gehalten wurde, muss nicht allein deshalb erneuert werden, weil die Normen inzwischen strenger sind. Der Bestandsschutz endet, wo von der Anlage eine konkrete Gefahr ausgeht, und er gilt nicht für Teile, die wesentlich geändert oder erweitert werden – neue Stromkreise müssen dem aktuellen Stand entsprechen.
Fehlerstrom-Schutzschalter sind dafür das beste Beispiel. In neuen Anlagen sind sie für Steckdosenstromkreise seit vielen Jahren vorgeschrieben, für Räume mit Badewanne oder Dusche schon deutlich länger. Im Bestand besteht keine allgemeine Nachrüstpflicht. Der Sicherheitsgewinn ist jedoch so groß und der Aufwand im Verhältnis so überschaubar, dass die Nachrüstung zu den Maßnahmen gehört, die Fachbetriebe fast immer empfehlen.
Mietrechtlich schuldet der Vermieter keinen Neubaustandard. Mieter können aber auch im unsanierten Altbau erwarten, dass sich die üblichen Haushaltsgeräte betreiben lassen, also etwa eine Waschmaschine und gleichzeitig ein weiteres größeres Gerät. Ein geringerer Standard müsste eindeutig vereinbart sein.
Wer ist zuständig – Eigentümer, WEG oder Mieter?
| Anlagenteil | Zuständig | Hinweis |
|---|---|---|
| Hausanschluss bis zur Hausanschlusssicherung | Netzbetreiber | Eingriffe nur durch den Netzbetreiber |
| Zähler | Messstellenbetreiber | Der Zählerschrank selbst gehört zum Gebäude |
| Hauptleitungen, Zählerschrank, Steigleitungen, Allgemeinstrom | Eigentümer beziehungsweise WEG (Gemeinschaftseigentum) | Erneuerung per Beschluss der Gemeinschaft |
| Leitungen und Unterverteilung innerhalb der Wohnung | In der WEG in der Regel Sondereigentum des jeweiligen Eigentümers | Im Mietverhältnis Sache des Vermieters |
| Eigene Geräte, Leuchten, Mehrfachsteckdosen | Bewohner | Sorgfältiger Umgang, keine Eingriffe in die feste Installation |
In der Wohnungseigentumsanlage läuft die Grenze also mitten durch die Anlage. Wo sie genau liegt, beschreibt der Beitrag zu Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Praktisch bewährt hat sich, die Prüfung des Gemeinschaftseigentums zu beschließen und den Eigentümern anzubieten, ihre Wohnungen im selben Termin auf eigene Kosten mitprüfen zu lassen. Steht ohnehin eine Erneuerung der Steigleitungen an, sollte die Gemeinschaft den künftigen Bedarf mitdenken – etwa für eine Wallbox in der Tiefgarage oder eine Wärmepumpe.
Zu den Kosten: Die Beseitigung von Mängeln ist Instandsetzung und bleibt beim Eigentümer. Die Kosten einer regelmäßig wiederkehrenden Prüfung der Elektroanlage hat der Bundesgerichtshof dagegen als sonstige Betriebskosten anerkannt, die auf die Mieter umgelegt werden können, wenn der Mietvertrag diese Position ausdrücklich nennt. Wie sonstige Betriebskosten wirksam vereinbart werden, steht im Beitrag über umlagefähige Nebenkosten.
Den Zustand kennen, bevor etwas passiert
Im technischen Gebäudemanagement nehmen wir bei der Übernahme eines Objekts auf, was über die Elektroanlage bekannt ist: Baujahr, letzte Prüfung, vorhandene Protokolle, bekannte Schwachstellen. Fehlen Unterlagen, schlagen wir eine Prüfung durch einen Fachbetrieb vor, koordinieren die Termine mit den Bewohnern und bereiten das Ergebnis so auf, dass Eigentümer oder Gemeinschaft über Dringendes und Planbares getrennt entscheiden können.
Passende Leistung
Technisches Gebäudemanagement
Werterhalt durch vorausschauende Instandhaltung.