Wallbox in der Tiefgarage: Anspruch, Lastmanagement, Beschluss und Kosten

Der erste Antrag auf eine Wallbox ist in den meisten Wohnanlagen schnell erledigt: ein Kabel vom Zählerschrank zum Stellplatz, fertig. Schwierig wird es beim fünften oder zehnten, wenn der Hausanschluss ausgereizt ist und die Kabeltrassen kreuz und quer durch die Garage laufen. Wer die Ladeinfrastruktur von Anfang an als Gemeinschaftsaufgabe behandelt, vermeidet, dass die Ersten alles bekommen und die Späteren nichts mehr.

Wer hat einen Anspruch auf eine Wallbox?

Wohnungseigentümer können nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Der Anspruch setzt voraus, dass der Eigentümer einen Stellplatz nutzen darf – als Sondereigentum, über ein Sondernutzungsrecht oder aufgrund einer Nutzungsregelung der Gemeinschaft. Die Gemeinschaft kann das Ob nicht verweigern, entscheidet aber nach § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG über die Durchführung.

Mieter haben einen parallelen Anspruch gegen ihren Vermieter: Nach § 554 Abs. 1 BGB können sie die Erlaubnis zu baulichen Veränderungen verlangen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen, sofern dies dem Vermieter unter Würdigung der beiderseitigen Interessen zumutbar ist. Voraussetzung ist ein mitvermieteter Stellplatz. Die Kosten trägt der Mieter; der Vermieter kann eine zusätzliche Sicherheit für den Rückbau verlangen. Ist die Wohnung eine Eigentumswohnung, muss der Vermieter seinerseits den Beschluss der Gemeinschaft herbeiführen.

Der Anspruch richtet sich auf eine Lademöglichkeit, nicht auf eine bestimmte technische Lösung. Die Gemeinschaft darf also vorgeben, dass an eine gemeinsame Infrastruktur anzuschließen ist, welche Geräte zugelassen sind und wer installiert – solange das Laden dadurch nicht faktisch verhindert oder unzumutbar verzögert wird.

Warum ist Lastmanagement so wichtig?

Ein Hausanschluss ist für den Bedarf der Wohnungen ausgelegt, nicht für eine Reihe von Ladepunkten, die abends gleichzeitig mit voller Leistung laden. Ohne Steuerung ist die Reserve nach wenigen Wallboxen aufgebraucht. Eine Verstärkung des Anschlusses ist möglich, aber mit Kosten und Wartezeit verbunden und nicht überall kurzfristig zu bekommen.

Ein Lastmanagement verteilt die verfügbare Leistung auf die angeschlossenen Ladepunkte. In der dynamischen Variante misst es laufend, wie viel das Gebäude gerade verbraucht, und gibt den Rest für das Laden frei. Da Fahrzeuge meist viele Stunden stehen, reicht das für eine nächtliche Ladung in der Regel aus. Damit das funktioniert, müssen alle Wallboxen mit dem System kommunizieren können – deshalb sind einheitliche technische Vorgaben kein Selbstzweck.

Was sollte die WEG beschließen?

Geht der erste Antrag ein, steht die Gemeinschaft vor einer Weichenstellung. Sie kann dem Antragsteller eine Einzellösung gestatten – oder den Antrag zum Anlass nehmen, ein Konzept für die ganze Garage zu entwickeln. Der zweite Weg dauert länger, vermeidet aber spätere Umbauten.

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   Bestand aufnehmen

   Ein Elektrofachplaner ermittelt die freie Leistung des Hausanschlusses, den Zustand von Zählerschrank und Hauptleitungen sowie mögliche Trassen. Ist die Anlage alt, steht zuerst die Prüfung der Elektroanlage an.

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   Bedarf abfragen

   Eine Umfrage unter den Eigentümern zeigt, wer kurzfristig und wer in den nächsten Jahren laden möchte. Geplant wird für den Endausbau, gebaut zunächst die Grundinfrastruktur.

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   Konzept und Angebote

   Festgelegt werden Trassen, Zählerkonzept, Lastmanagement, zugelassene Wallboxen und die Art der Abrechnung. Dazu vergleichbare Angebote.

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   Netzbetreiber einbinden

   Ladeeinrichtungen sind dem Netzbetreiber zu melden; ab einer bestimmten Leistung ist seine Zustimmung erforderlich. Der Fachbetrieb übernimmt die Abstimmung.

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   Beschluss fassen

   Der Beschluss regelt Gestattung, technische Vorgaben, Kostenverteilung, Betrieb und Wartung sowie die Bedingungen für später Hinzukommende.

Zum Konzept gehört der Brandschutz: Leitungsdurchführungen durch Wände und Decken müssen fachgerecht abgeschottet werden, Fluchtwege und Lüftung der Garage dürfen nicht beeinträchtigt sein. Sinnvoll ist außerdem, den Gebäudeversicherer vorab zu informieren.

Wer trägt die Kosten?

Verlangt ein einzelner Eigentümer die Maßnahme, trägt er nach § 21 Abs. 1 WEG die Kosten – einschließlich der Folgekosten für Wartung und späteren Rückbau. Nur er darf die Einrichtung nutzen. Errichten mehrere Eigentümer gemeinsam eine Grundinfrastruktur, teilen sie die Kosten untereinander.

Für Nachzügler enthält § 21 Abs. 4 WEG eine wichtige Regel: Ein Eigentümer, der sich zunächst nicht beteiligt hat, kann später verlangen, dass ihm die Mitnutzung gegen einen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Er zahlt dann einen Anteil an den ursprünglichen Kosten nach. Wie dieser Ausgleich berechnet wird, sollte der Beschluss von Anfang an festlegen, sonst wird jeder spätere Anschluss zur Verhandlung.

Alternativ kann die Gemeinschaft die Grundinfrastruktur als eigene Maßnahme beschließen. Dann gelten die allgemeinen Regeln des § 21 WEG zur Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen, die im Beitrag über bauliche Veränderungen in der WEG erläutert sind. Der Ladestrom wird in jedem Fall verbrauchsabhängig abgerechnet – über den eigenen Wohnungszähler, einen geeichten Zwischenzähler oder die Abrechnung eines Betreibers.

Zur Höhe lässt sich seriös nur wenig sagen: Die Wallbox selbst ist meist der kleinere Posten. Leitungswege, Brandschutz, Zählerplätze, Lastmanagement und eine etwaige Verstärkung des Hausanschlusses bestimmen den Aufwand und unterscheiden sich von Garage zu Garage stark.

Was gilt im Mietshaus und bei Neubauten?

Im Mietshaus entscheidet der Eigentümer allein, ob er selbst Ladepunkte bereitstellt oder Mietern die Installation erlaubt. Stellt er die Infrastruktur, kann das eine Modernisierung sein; ob und wie sich das auf die Miete auswirkt, ist im Einzelfall zu prüfen. Erlaubt er dem Mieter die eigene Wallbox, sollten Fachbetrieb, Anschluss, Haftung, Wartung und Rückbau schriftlich geregelt sein.

Für Neubauten und größere Renovierungen von Gebäuden mit mehreren Stellplätzen bestehen gesetzliche Vorgaben zur Vorbereitung von Leitungsinfrastruktur für Elektromobilität. Welche Pflichten das bei einem konkreten Vorhaben auslöst, klärt der Fachplaner. Für den Bestand ohne Umbau bleibt es bei den beschriebenen Ansprüchen der Eigentümer und Mieter.

Vom Einzelantrag zum Konzept für das ganze Haus

Geht bei uns ein Antrag auf eine Wallbox ein, klären wir zuerst die technische Ausgangslage und schlagen der Gemeinschaft vor, wie sie damit umgehen kann – als Einzelgestattung mit klaren Auflagen oder als Gesamtkonzept. Wir holen Planung und Angebote ein, bereiten die Beschlussvorlage mit Kostenregelung vor und übernehmen nach der Versammlung die Beschlussumsetzung einschließlich der Abstimmung mit Fachbetrieb und Netzbetreiber.