Das Wichtigste in Kürze
Die Hausordnung regelt das Zusammenleben im Haus: Ruhezeiten, Nutzung der Gemeinschaftsflächen, Reinigung, Sicherheit. In der WEG wird sie durch Mehrheitsbeschluss aufgestellt und bindet die Eigentümer. Mieter sind nur gebunden, wenn die Hausordnung Bestandteil ihres Mietvertrags ist. Zusätzliche Pflichten wie Treppenhausreinigung oder Winterdienst brauchen eine vertragliche Grundlage.
Die Hausordnung hängt in vielen Treppenhäusern hinter Glas und wird erst gelesen, wenn es Ärger gibt. Dann stellt sich heraus, dass sie seit dreißig Jahren nicht angepasst wurde, Regeln enthält, die kein Gericht halten würde, und für einen Teil der Bewohner gar nicht gilt. Eine gute Hausordnung ist kurz, verständlich und rechtlich tragfähig – und sie setzt voraus, dass klar ist, wen sie überhaupt bindet.
Was regelt eine Hausordnung?
Eine Hausordnung konkretisiert, wie Bewohner das Gebäude und die gemeinschaftlichen Flächen nutzen und worauf sie untereinander Rücksicht nehmen. Sie schafft keine neuen Rechte am Gebäude und ändert nichts an Eigentumsverhältnissen oder Mietverträgen. Ihr Zweck ist Ordnung im Alltag.
- Ruhezeiten: Nachtruhe, gegebenenfalls Mittagsruhe sowie Sonn- und Feiertage
- Nutzung von Treppenhaus, Keller, Dachboden, Fahrradraum, Waschküche und Garten
- Sicherheit: Freihalten von Fluchtwegen, Schließen der Haustür, Umgang mit brennbaren Stoffen
- Abfall: Trennung, Standplatz der Tonnen, Sperrmüll
- Reinigung der Gemeinschaftsflächen, sofern sie nicht an einen Dienstleister vergeben ist
- Lüften und Heizen, Schutz vor Frost in Keller und Treppenhaus
- Tierhaltung, Grillen, Abstellen von Fahrzeugen
Der Sicherheitsteil ist mehr als Ordnungsliebe. Treppenhäuser sind Rettungswege; Schuhregale, Kinderwagen und Pflanzen können im Brandfall zur Falle werden. Hier berührt die Hausordnung die Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers – ein Verbot, das nur auf dem Papier steht und nie kontrolliert wird, entlastet im Ernstfall nicht.
Wie entsteht die Hausordnung in der WEG?
Das Wohnungseigentumsgesetz nennt die Aufstellung einer Hausordnung ausdrücklich als Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Sie wird in der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschlossen und kann auf demselben Weg geändert werden. Manche Gemeinschaftsordnungen enthalten bereits eine Hausordnung; ob diese ebenfalls durch Mehrheitsbeschluss geändert werden kann, hängt davon ab, wie sie dort verankert ist. Näheres dazu steht im Beitrag zu Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung.
Inhaltlich hat die Gemeinschaft einen Ermessensspielraum, aber keinen unbegrenzten. Die Hausordnung darf den Gebrauch regeln, nicht jedoch Rechte aus der Teilungserklärung aushöhlen oder den Eigentümern Leistungspflichten auferlegen, die das Gesetz nicht vorsieht. So können Eigentümer nach der Rechtsprechung nicht durch Mehrheitsbeschluss zu eigenhändiger Arbeit wie Schneeräumen oder Treppenhausreinigung verpflichtet werden. Der Verwalter sorgt für die Durchführung der Hausordnung: Er macht sie bekannt, weist auf Verstöße hin und setzt Beschlüsse der Gemeinschaft um.
Wann gilt die Hausordnung für Mieter?
Für Mieter gilt nur, was Teil ihres Mietvertrags ist. Die Hausordnung muss also bei Vertragsschluss wirksam einbezogen worden sein – am sichersten als Anlage, auf die der Vertrag ausdrücklich verweist und die dem Mieter ausgehändigt wurde. Ein Aushang im Treppenhaus allein bindet ihn nur insoweit, als er Selbstverständliches wiederholt, etwa das allgemeine Gebot der Rücksichtnahme.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen ordnenden Regeln und echten Pflichten. Ordnende Regeln – wann die Waschküche genutzt werden darf, wo Fahrräder stehen – kann der Vermieter auch später in vertretbarem Rahmen anpassen. Neue Pflichten, die den Mieter Zeit oder Geld kosten, lassen sich dagegen nicht einseitig über eine geänderte Hausordnung einführen. Das betrifft vor allem die Treppenhausreinigung und den Winterdienst: Beides braucht eine klare Grundlage im Mietvertrag.
Bei vermieteten Eigentumswohnungen treffen beide Ebenen aufeinander. Die Hausordnung der Gemeinschaft bindet den Eigentümer, nicht automatisch seinen Mieter. Der vermietende Eigentümer sollte deshalb im Mietvertrag auf die jeweils geltende Hausordnung der Gemeinschaft Bezug nehmen – sonst darf sein Mieter möglicherweise mehr, als der Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft verantworten kann. Dieser Abgleich ist ein Kernpunkt der Sondereigentumsverwaltung.
Welche Regeln sind zulässig, welche nicht?
| Thema | In der Regel zulässig | In der Regel unwirksam |
|---|---|---|
| Ruhezeiten | Nachtruhe, üblich von 22 bis 6 Uhr, und eine Mittagsruhe | Verbot, nachts zu duschen oder die Toilette zu benutzen |
| Musizieren | Zeitliche Begrenzung auf bestimmte Stunden und außerhalb der Ruhezeiten | Vollständiges Verbot des Musizierens in der Wohnung |
| Tierhaltung | Regeln zur Rücksichtnahme, Leinenpflicht auf Gemeinschaftsflächen | Pauschales Verbot jeder Tierhaltung einschließlich Kleintieren; im Formularmietvertrag auch das generelle Verbot von Hunden und Katzen |
| Treppenhaus | Verbot, Gegenstände in Fluchtwegen abzustellen | Verbot, Kinderwagen oder Rollator abzustellen, wenn kein zumutbarer anderer Platz besteht und der Rettungsweg frei bleibt |
| Besuch | Hinweis auf Rücksichtnahme und Einhaltung der Ruhezeiten | Besuchsverbote oder feste Besuchszeiten |
| Kinderlärm | Benutzungsregeln für Spielflächen | Verbot üblichen Kinderlärms, auch während der Ruhezeiten |
Als Faustregel gilt: Zulässig ist, was den Gebrauch ordnet und alle gleich behandelt. Unwirksam ist, was den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung im Kern beschneidet oder einzelne Gruppen ohne sachlichen Grund benachteiligt. Regeln, die sich nicht durchsetzen lassen, schaden der Hausordnung insgesamt – wer zehn Verbote aufstellt, von denen fünf unwirksam sind, wird auch mit den übrigen nicht ernst genommen.
Wie wird die Hausordnung durchgesetzt?
- 1
Verstoß festhalten
Datum, Uhrzeit, Art und Dauer der Störung notieren, möglichst mit Zeugen. Bei Lärm ist ein über einige Wochen geführtes Protokoll die übliche Grundlage.
- 2
Ansprechen
Ein sachliches Gespräch oder ein freundlich formuliertes Schreiben erledigt die meisten Fälle. Oft ist dem Betroffenen die Wirkung seines Verhaltens nicht bewusst.
- 3
Schriftlich abmahnen
Bleibt die Störung, folgt die Abmahnung mit konkreter Beschreibung des Verstoßes und der Aufforderung, ihn künftig zu unterlassen. Sie ist Voraussetzung für weitere Schritte.
- 4
Rechtliche Schritte prüfen
Im Mietverhältnis kommen Unterlassungsklage und bei nachhaltiger Störung des Hausfriedens die Kündigung in Betracht. In der WEG kann die Gemeinschaft Unterlassung verlangen und einen Eigentümer bei schweren, fortgesetzten Pflichtverletzungen im äußersten Fall zur Veräußerung zwingen.
Gestörte Mieter können ihrerseits die Miete mindern, wenn der Vermieter gegen erhebliche und dauerhafte Störungen nicht vorgeht. Für Vermieter ist die Durchsetzung der Hausordnung deshalb nicht nur eine Frage des Hausfriedens, sondern auch der Einnahmen. Welche Voraussetzungen für eine Kündigung gelten, erläutert der Beitrag zur Kündigung durch den Vermieter.
Eine Hausordnung, die im Alltag funktioniert
Bei der Übernahme eines Objekts sehen wir uns die bestehende Hausordnung an: Passt sie zum Haus, ist sie mit den Mietverträgen verknüpft, enthält sie überholte Regeln? In der WEG bereiten wir bei Bedarf eine überarbeitete Fassung als Beschlussvorlage für die Eigentümerversammlung vor. Im laufenden Betrieb nehmen wir Beschwerden entgegen, klären den Sachverhalt mit allen Beteiligten und leiten die nächsten Schritte ein – zuerst im Gespräch, wenn nötig schriftlich.
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