Wohngebäudeversicherung für Mehrfamilienhaus und WEG

Die Wohngebäudeversicherung ist für die meisten Eigentümer der größte Einzelposten unter den Versicherungen – und der, über den am wenigsten nachgedacht wird. Die Police wurde irgendwann abgeschlossen, die Prämie steigt jedes Jahr ein wenig, und was genau versichert ist, weiß niemand mehr sicher. Spätestens beim ersten größeren Schaden zeigt sich, ob die Versicherungssumme stimmt und ob der entscheidende Baustein enthalten ist.

Welche Gefahren deckt die Wohngebäudeversicherung ab?

Die klassische Wohngebäudeversicherung bündelt drei Gefahrengruppen, die sich einzeln oder gemeinsam versichern lassen. Für ein Mehrfamilienhaus ist die Kombination aller drei der Normalfall – wer finanziert, dem schreibt die Bank zumindest die Feuerversicherung ohnehin vor.

Versichert ist das Gebäude mit seinen fest verbundenen Bestandteilen: Mauerwerk, Dach, Fenster, Türen, Heizung, Sanitärinstallation, fest verlegte Bodenbeläge. Nebengebäude, Garagen, Carports und Einfriedungen müssen in der Police genannt sein. Nicht versichert ist alles, was die Bewohner mitbringen – dafür ist die Hausratversicherung des jeweiligen Haushalts zuständig.

Warum ist der Elementarschutz ein eigenes Thema?

Weil die folgenschwersten Schäden der vergangenen Jahre genau in die Lücke der Grunddeckung fielen. Ein Starkregen, der die Kanalisation überfordert und Wasser über Bodenabläufe in den Keller drückt, ist weder ein Leitungswasser- noch ein Sturmschaden. Ohne Elementarbaustein bleibt der Eigentümer auf den Kosten sitzen – und in Kellern von Mehrfamilienhäusern stehen häufig Heizung, Elektroverteilung und Waschmaschinen der Mieter.

Starkregen ist nicht an Flusslagen gebunden; er kann jedes Grundstück treffen, auch fernab von Gewässern. Versicherer stufen das Risiko nach Lage ein und verbinden den Baustein in der Regel mit einem Selbstbehalt. Eine Pflichtversicherung für Elementarschäden wird seit Jahren diskutiert. Die Bundesregierung hat ihre Einführung für Wohngebäude angekündigt; ein Gesetz dazu war im Herbst 2026 aber noch nicht beschlossen, und die Ausgestaltung ist offen. Eigentümer sollten die Entwicklung verfolgen und ihre Police unabhängig davon prüfen.

Welche weiteren Bausteine sind sinnvoll?

• Mietausfall: Ersetzt die Miete, wenn Wohnungen nach einem versicherten Schaden vorübergehend unbewohnbar sind – auf die versicherte Dauer achten
• Grobe Fahrlässigkeit: Der Versicherer verzichtet ganz oder bis zu einer Grenze auf Leistungskürzungen bei grob fahrlässig verursachten Schäden
• Ableitungsrohre: Bruchschäden an Abwasserleitungen auf und außerhalb des Grundstücks, bei älteren Häusern ein relevantes Risiko
• Aufräum-, Abbruch- und Entsorgungskosten sowie Mehrkosten durch behördliche Auflagen nach einem Totalschaden
• Technische Anlagen: Photovoltaik, Wärmepumpe im Außenbereich, Wallboxen – je nach Tarif mitversichert oder gesondert zu vereinbaren
• Glasversicherung für großflächige Verglasungen, sofern nicht schon enthalten

Neben der Sachversicherung braucht jedes Mehrfamilienhaus eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Sie tritt ein, wenn Dritte durch den Zustand des Grundstücks zu Schaden kommen – der klassische Fall ist der Sturz auf dem nicht geräumten Weg. Den Hintergrund erläutert der Beitrag zur Verkehrssicherungspflicht. Bei einem Öltank gehört außerdem eine Gewässerschadenhaftpflicht dazu.

Wie wird die richtige Versicherungssumme ermittelt?

Wohngebäude werden üblicherweise zum gleitenden Neuwert versichert. Das bedeutet: Der Versicherer ersetzt im Schadensfall die Kosten, die für den Wiederaufbau in gleicher Art und Güte zu aktuellen Baupreisen anfallen. Damit das über Jahrzehnte funktioniert, wird der Gebäudewert auf eine einheitliche Rechengröße – den Wert 1914 – zurückgerechnet und jährlich an die Baupreisentwicklung angepasst. Daher rühren die regelmäßigen Prämienanpassungen.

Entscheidend ist, dass die Ausgangsdaten stimmen. Viele Versicherer ermitteln den Wert über Wohnfläche, Bauart und Ausstattung und erklären im Gegenzug einen Unterversicherungsverzicht. Dieser Verzicht gilt aber nur, solange die Angaben richtig sind. Ein ausgebautes Dachgeschoss, ein Anbau, eine hochwertige neue Heizungsanlage oder eine Photovoltaikanlage müssen gemeldet werden. Sonst droht im Schadensfall eine anteilige Kürzung.

• Stimmen Wohnfläche, Baujahr, Bauart und Ausstattung in der Police mit dem tatsächlichen Gebäude überein?
• Sind Anbauten, Dachausbau, Garagen und Nebengebäude erfasst?
• Ist ein Unterversicherungsverzicht vereinbart?
• Ist der Elementarbaustein enthalten und wie hoch ist der Selbstbehalt?
• Sind Ableitungsrohre und technische Anlagen mitversichert?
• Wurden Leerstand, Gerüststellung oder Nutzungsänderungen dem Versicherer angezeigt?
• Besteht eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht mit ausreichender Deckungssumme?

Was gilt für die WEG?

Das Wohnungseigentumsgesetz zählt die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ausdrücklich zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Jeder Eigentümer kann also verlangen, dass diese Versicherungen bestehen. Versicherungsnehmerin ist die Gemeinschaft; die Police umfasst üblicherweise das gesamte Gebäude einschließlich des Sondereigentums.

Die Prämie wird über das Hausgeld nach dem geltenden Schlüssel verteilt. Über Abschluss, Wechsel und wesentliche Änderungen der Verträge beschließt die Gemeinschaft; die Verwaltung bereitet die Entscheidung mit Vergleichsangeboten vor. Bei einem Versichererwechsel ist darauf zu achten, dass keine Deckungslücke entsteht und der neue Vertrag nicht in Details schlechter ist als der alte – gerade ältere Verträge enthalten gelegentlich Leistungen, die heute nur gegen Zuschlag erhältlich sind.

Dürfen Vermieter die Prämie auf die Mieter umlegen?

Ja. Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung gehören nach § 2 Nr. 13 BetrKV zu den Betriebskosten. Umlagefähig sind damit die Prämien der Wohngebäudeversicherung einschließlich Elementarbaustein, der Glasversicherung sowie der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht – vorausgesetzt, der Mietvertrag sieht die Umlage vor. Nicht umlagefähig sind Versicherungen, die allein das wirtschaftliche Risiko des Vermieters abdecken, etwa eine Rechtsschutzversicherung.

Vermieter müssen bei der Auswahl das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten: Unnötig teure Verträge können Mieter in der Abrechnung beanstanden. Ein Selbstbehalt, den der Eigentümer im Schadensfall trägt, ist keine Betriebskostenposition. Wie die Versicherung neben den übrigen Positionen einzuordnen ist, zeigt die Übersicht der umlagefähigen Nebenkosten; eine erste Einschätzung Ihrer Abrechnung gibt der Nebenkosten-Check.