Das Wichtigste in Kürze
Eine WEG darf ohne Verwalter bestehen; das Gesetz schreibt die Bestellung nicht vor. Dann vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft gemeinschaftlich (§ 9b Abs. 1 WEG) – jeder Vertrag und jede Kontoverfügung braucht die Mitwirkung aller. Abrechnung, Versammlung und Beschluss-Sammlung müssen trotzdem erledigt werden. Jeder Eigentümer kann die Bestellung eines Verwalters verlangen und notfalls gerichtlich durchsetzen.
Drei Wohnungen, drei Eigentümer, ein Haus: In kleinen Gemeinschaften wird oft jahrelang ohne Verwalter gewirtschaftet. Einer überweist die Versicherung, die andere bestellt den Schornsteinfeger, abgerechnet wird am Küchentisch. Andere Gemeinschaften geraten unfreiwillig in diese Lage, weil die Bestellung ausgelaufen ist, der Verwalter sein Amt niedergelegt hat oder nach einer Abberufung kein Nachfolger gefunden wurde. In beiden Fällen gelten dieselben Regeln – und sie sind strenger, als viele annehmen.
Muss eine WEG einen Verwalter haben?
Nein. Das Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet die Gemeinschaft nicht, einen Verwalter zu bestellen. Es verbietet aber, die Bestellung dauerhaft auszuschließen: Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, nach der es nie einen Verwalter geben soll, wäre unwirksam. Und jeder einzelne Eigentümer kann jederzeit verlangen, dass ein Verwalter bestellt wird, weil das zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört.
Die verwalterlose Gemeinschaft ist also ein Zustand, der nur so lange trägt, wie alle damit einverstanden sind. Sobald ein Eigentümer nicht mehr mitmacht – sei es nach einem Verkauf, einem Erbfall oder einem Streit –, lässt sich der Zustand nicht gegen seinen Willen aufrechterhalten.
Wer vertritt die Gemeinschaft, wenn es keinen Verwalter gibt?
Hat die Gemeinschaft keinen Verwalter, wird sie nach § 9b Abs. 1 WEG durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. Gemeinschaftlich heißt: alle zusammen. Ein einzelner Eigentümer kann für die Gemeinschaft keinen Handwerkervertrag schließen, keinen Versicherungsvertrag kündigen und keine Klage erheben, solange die anderen nicht mitwirken. Die Eigentümer können einen aus ihrer Mitte durch Beschluss zu bestimmten Handlungen ermächtigen; ohne eine solche Grundlage ist sein Handeln für die Gemeinschaft nicht bindend.
| Vorgang | Mit Verwalter | Ohne Verwalter |
|---|---|---|
| Vertrag mit Handwerker oder Versorger | Verwalter schließt ab | Alle Eigentümer gemeinsam oder ein durch Beschluss Ermächtigter |
| Konto der Gemeinschaft | Verwalter verfügt | Verfügung nach den Vorgaben der Bank, in der Regel alle gemeinsam oder Bevollmächtigte |
| Einberufung der Versammlung | Verwalter lädt ein | Beiratsvorsitzender, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer |
| Beschluss-Sammlung | Verwalter führt | Vorsitzender der Versammlung, sofern kein anderer bestimmt ist |
| Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan | Verwalter stellt auf | Müssen die Eigentümer selbst organisieren |
| Post, Bescheide, Klagen | Zugang beim Verwalter | Zugang bei den Eigentümern – Fristen können unbemerkt laufen |
Eine Ausnahme gibt es für Eilfälle: Jeder Wohnungseigentümer darf ohne Zustimmung der anderen die Maßnahmen treffen, die zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens am gemeinschaftlichen Eigentum notwendig sind (§ 18 Abs. 3 WEG). Den Rohrbruch darf also jeder stoppen lassen. Die anschließende Sanierung ist davon nicht mehr gedeckt.
Welche Pflichten bleiben auch ohne Verwalter bestehen?
Das Fehlen eines Verwalters befreit die Gemeinschaft von keiner ihrer Aufgaben. Sie verteilen sich nur auf die Eigentümer.
- Mindestens einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung abhalten und Beschlüsse protokollieren
- Die Beschluss-Sammlung führen (§ 24 Abs. 8 WEG)
- Einen Wirtschaftsplan aufstellen und Vorschüsse beschließen
- Nach Ablauf des Jahres abrechnen, einschließlich der Heizkostenabrechnung nach der Heizkostenverordnung
- Ein Konto auf den Namen der Gemeinschaft führen, getrennt vom Privatvermögen der Eigentümer
- Eine angemessene Erhaltungsrücklage ansammeln
- Versicherungen unterhalten und Schäden melden
- Wartungen, Prüfungen und Verkehrssicherung organisieren, vom Winterdienst bis zur Legionellenprüfung
In der Praxis scheitert es selten am guten Willen, sondern an der Form. Hausgeld wird ohne Beschluss gezahlt, das Konto läuft auf einen einzelnen Eigentümer, Beschlüsse werden mündlich gefasst. Solange Einigkeit herrscht, fällt das nicht auf. Beim ersten Streit oder beim Verkauf einer Wohnung zeigt sich, dass es an belastbaren Unterlagen fehlt. Was Selbstverwaltung an Aufwand bedeutet, schildert der Beitrag Selbst verwalten oder Hausverwaltung beauftragen?.
Welche Risiken hat die verwalterlose WEG?
- Handlungsunfähigkeit: Verweigert ein Eigentümer die Mitwirkung oder ist er nicht erreichbar, kann die Gemeinschaft nach außen kaum handeln.
- Versäumte Fristen: Bescheide, Mahnungen oder Klagen gehen einem Eigentümer zu und werden nicht weitergegeben.
- Keine durchsetzbaren Forderungen: Ohne Beschluss über Vorschüsse fehlt die Grundlage, um Hausgeld von einem säumigen Miteigentümer zu verlangen.
- Persönliches Haftungsrisiko: Wer im Namen der Gemeinschaft handelt, ohne dazu ermächtigt zu sein, kann selbst in Anspruch genommen werden.
- Schwieriger Verkauf: Käufer und finanzierende Banken fragen nach Abrechnungen, Protokollen und Rücklagenstand.
- Aufgeschobene Erhaltung: Niemand fühlt sich zuständig, bis der Schaden groß ist.
Kann ein Eigentümer selbst Verwalter sein?
Ja. Die Eigentümer können einen aus ihrer Mitte durch Beschluss zum Verwalter bestellen. Er hat dann dieselben Rechte und Pflichten wie ein externer Verwalter, einschließlich der Vertretungsmacht nach außen und der Haftung für Pflichtverletzungen. Das ist etwas anderes als der informelle Zustand, in dem sich jemand „eben kümmert“: Erst die Bestellung gibt ihm die Befugnis, für die Gemeinschaft zu handeln.
Grundsätzlich kann jeder Eigentümer verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Für kleine Gemeinschaften macht das Gesetz eine Ausnahme: Bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ist ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt und verlangt weniger als ein Drittel der Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters, genügt der Eigentümer-Verwalter ohne Zertifikat. Einzelheiten im Beitrag zum zertifizierten Verwalter.
Wie kommt die Gemeinschaft zu einem Verwalter?
- 1
Versammlung einberufen
Gibt es einen Verwaltungsbeirat, lädt dessen Vorsitzender ein. Andernfalls ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer. Fehlt auch das, können die Eigentümer einvernehmlich zusammenkommen; sind alle anwesend oder vertreten und einverstanden, schaden Formfehler der Einladung nicht.
- 2
Angebote einholen
Fragen Sie mehrere Verwaltungen an und lassen Sie sich Leistungsumfang und Vertragsentwurf vorlegen. Für kleine Anlagen ist nicht jede Verwaltung zu gewinnen – fragen Sie gezielt nach Erfahrung mit kleinen Gemeinschaften.
- 3
Bestellung und Vertrag beschließen
Die Bestellung erfolgt mit einfacher Mehrheit, höchstens für fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums höchstens für drei Jahre. Zugleich wird beschlossen, wer den Vertrag für die Gemeinschaft unterzeichnet.
- 4
Unterlagen übergeben
Tragen Sie zusammen, was vorhanden ist: Teilungserklärung, Protokolle, Verträge, Kontoauszüge, Versicherungsscheine, Abrechnungen der Messdienste.
Kommt kein Mehrheitsbeschluss zustande, kann jeder Eigentümer die Bestellung gerichtlich durchsetzen. Das Gericht ersetzt dann den fehlenden Beschluss. Der Weg kostet Zeit und Geld und ist deshalb das letzte Mittel. Speziell für kleine Anlagen haben wir die typischen Fragen auf der Seite für kleine WEG zusammengestellt.
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