Sondernutzungsrecht an Garten, Stellplatz und Terrasse

„Wohnung mit eigenem Garten“ steht im Exposé. Im Grundbuch steht etwas anderes: ein Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung und dem Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche. Der Unterschied ist nicht nur sprachlich. Er entscheidet darüber, was der Eigentümer auf der Fläche tun darf, wer den Zaun repariert und wer gefragt werden muss, bevor ein Gartenhaus aufgestellt wird. Die grundlegende Unterscheidung der Eigentumsarten erläutert der Beitrag Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum; hier geht es um das Sondernutzungsrecht im Einzelnen.

Was ist ein Sondernutzungsrecht?

Grundsätzlich darf jeder Wohnungseigentümer das gemeinschaftliche Eigentum mitgebrauchen. Ein Sondernutzungsrecht durchbricht diesen Grundsatz in zwei Richtungen: Es weist einem Eigentümer die alleinige Nutzung einer bestimmten Fläche oder eines Raums zu und schließt alle übrigen Eigentümer vom Mitgebrauch aus. An den Eigentumsverhältnissen ändert das nichts. Die Fläche gehört weiterhin allen gemeinsam.

Seit der WEG-Reform kann Sondereigentum auch an Stellplätzen und unter bestimmten Voraussetzungen an Freiflächen wie Gärten und Terrassen begründet werden (§ 3 WEG). In bestehenden Anlagen sind diese Flächen aber fast immer als Sondernutzungsrechte ausgestaltet, und daran ändert die Reform nichts von selbst.

Wie entsteht ein Sondernutzungsrecht?

Durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. In der Praxis legt meist schon der teilende Eigentümer – oft der Bauträger – die Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung fest. Später kann ein Sondernutzungsrecht nur begründet werden, wenn alle Eigentümer zustimmen. Ein Mehrheitsbeschluss genügt nicht: Die Eigentümerversammlung hat nicht die Kompetenz, einzelne Eigentümer dauerhaft vom Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums auszuschließen. Ein solcher Beschluss wäre nichtig.

Damit das Recht auch gegenüber späteren Käufern anderer Wohnungen gilt, muss es als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sein. Ein nur mündlich abgesprochenes oder seit Jahren geduldetes „Gewohnheitsrecht“ am Stellplatz vor der Tür bindet einen neuen Miteigentümer in aller Regel nicht.

• Ist das Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ausdrücklich genannt?
• Ist die Fläche in einem Lageplan eindeutig eingezeichnet und stimmt der Plan mit der Wirklichkeit überein?
• Ist das Recht der Wohnung zugeordnet, die Sie kaufen oder besitzen?
• Welche Nutzung ist erlaubt – Ziergarten, Terrasse, Kfz-Stellplatz?
• Wer trägt nach der Gemeinschaftsordnung die Kosten für Pflege und Erhaltung?

Was darf der Berechtigte auf der Fläche – und was nicht?

Der Berechtigte darf die Fläche so nutzen, wie es ihrer Zweckbestimmung entspricht. Im Garten heißt das: bepflanzen, Rasen anlegen, Gartenmöbel aufstellen, Kinder spielen lassen. Auf dem Stellplatz: ein Fahrzeug abstellen. Er darf die Fläche auch vermieten, in der Regel zusammen mit der Wohnung.

Die Grenze verläuft dort, wo aus Nutzung eine bauliche Veränderung wird oder andere Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Weil die Fläche Gemeinschaftseigentum ist, gelten für Eingriffe in die Substanz die Regeln des § 20 WEG: Es braucht einen gestattenden Beschluss der Eigentümer.

• Gartenhaus, Geräteschuppen, Pergola oder fest montierte Terrassenüberdachung: in der Regel bauliche Veränderung, Beschluss erforderlich.
• Zaun, Sichtschutzwand oder hohe Hecke als Einfriedung: häufig bauliche Veränderung oder jedenfalls von der Gemeinschaftsordnung abhängig.
• Fällen eines großen, das Bild der Anlage prägenden Baums: nicht ohne Zustimmung der Gemeinschaft.
• Umwandlung eines Ziergartens in einen Stellplatz oder umgekehrt: von der Zweckbestimmung nicht gedeckt.
• Carport oder Wallbox am Stellplatz: bauliche Veränderung; für Lademöglichkeiten besteht ein gesetzlicher Anspruch auf Gestattung.
• Übliche Bepflanzung, Beete, mobile Möbel, Sandkasten: regelmäßig zulässig.

Wie der Beschluss für eine bauliche Veränderung herbeigeführt wird und wer die Kosten trägt, steht im Beitrag über bauliche Veränderungen in der WEG.

Wer trägt die Kosten für Pflege und Erhaltung?

Hier liegt der häufigste Irrtum. Aus dem Recht zur alleinigen Nutzung folgt nicht automatisch die Pflicht, alle Kosten zu tragen. Enthält die Gemeinschaftsordnung keine besondere Regelung, bleibt die Erhaltung der Fläche als Teil des Gemeinschaftseigentums Aufgabe der Gemeinschaft, und die Kosten werden nach dem allgemeinen Schlüssel auf alle verteilt (§ 16 Abs. 2 WEG).

Die meisten Gemeinschaftsordnungen regeln das anders und weisen dem Berechtigten die Pflege und Instandhaltung seiner Fläche auf eigene Kosten zu. Dann kommt es auf den Wortlaut an: Erfasst die Klausel nur die laufende Gartenpflege oder auch die Erneuerung des Terrassenbelags, des Zauns oder der Abdichtung einer Dachterrasse? Unklare Klauseln legen die Gerichte im Zweifel eng aus. Fehlt eine Regelung, können die Eigentümer die Kostenverteilung für bestimmte Kostenarten durch Beschluss ändern und etwa die Pflegekosten der Sondernutzungsflächen den jeweiligen Berechtigten zuweisen.

Auch die Verkehrssicherungspflicht – Räumen, Streuen, Kontrolle von Bäumen – liegt zunächst bei der Gemeinschaft und kann durch die Gemeinschaftsordnung auf den Berechtigten übertragen sein. Grundlagen dazu im Beitrag zur Verkehrssicherungspflicht.

Kann ein Sondernutzungsrecht übertragen oder aufgehoben werden?

Ein Sondernutzungsrecht ist an das Wohnungseigentum gebunden. Beim Verkauf der Wohnung geht es mit über. Isoliert übertragen lässt es sich nur an einen anderen Wohnungseigentümer derselben Gemeinschaft, etwa wenn zwei Nachbarn ihre Stellplätze tauschen; dafür ist eine notarielle Vereinbarung der Beteiligten und die Eintragung im Grundbuch erforderlich. An Außenstehende kann ein Sondernutzungsrecht nicht übertragen werden.

Entziehen können die übrigen Eigentümer das Recht nicht durch Mehrheitsbeschluss. Aufhebung oder inhaltliche Änderung setzen die Mitwirkung des Berechtigten voraus. Er muss allerdings dulden, dass die Gemeinschaft die Fläche betritt und nutzt, soweit das für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums nötig ist – etwa um ein Gerüst aufzustellen oder eine Leitung im Garten zu reparieren.