Das Wichtigste in Kürze
Hat die Wohnung einen Mangel, der ihre Nutzbarkeit mehr als nur unerheblich beeinträchtigt, ist die Miete nach § 536 BGB kraft Gesetzes gemindert – ohne Antrag und ohne Zustimmung des Vermieters. Voraussetzung ist, dass der Mieter den Mangel anzeigt und ihn nicht selbst verursacht hat. Vermieter reagieren am besten mit schneller Besichtigung, Dokumentation und zügiger Beseitigung.
Ein Schreiben mit der Ankündigung, die Miete werde ab sofort gekürzt, löst bei vielen Vermietern Ärger aus. Hilfreicher ist ein nüchterner Blick: Die Minderung ist kein Strafinstrument des Mieters, sondern die gesetzliche Folge davon, dass Leistung und Gegenleistung nicht mehr zusammenpassen. Wer das Verfahren kennt, kann berechtigte von überzogenen Minderungen unterscheiden und beide richtig behandeln.
Wann ist die Miete gemindert?
Nach § 535 BGB muss der Vermieter die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und erhalten. Weicht der tatsächliche Zustand davon zum Nachteil des Mieters ab, liegt ein Mangel vor. Ist die Tauglichkeit aufgehoben, entfällt die Miete; ist sie gemindert, schuldet der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete (§ 536 Abs. 1 BGB). Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
Zwei Punkte werden oft missverstanden. Erstens tritt die Minderung automatisch ein – der Mieter muss sie nicht beantragen, der Vermieter nicht zustimmen. Zweitens kommt es auf ein Verschulden des Vermieters nicht an. Fällt die Heizung im Winter aus, ist die Miete gemindert, auch wenn der Vermieter die Anlage regelmäßig warten ließ und der Handwerker erst in drei Tagen kommen kann.
| Beanstandung | Einordnung |
|---|---|
| Heizungsausfall in der Heizperiode, kein Warmwasser | regelmäßig erheblicher Mangel |
| Feuchtigkeit und Schimmel | Mangel, sofern nicht durch das Wohnverhalten des Mieters verursacht |
| Undichte Fenster, defekter Aufzug in oberen Geschossen | Mangel, Gewicht je nach Ausmaß |
| Baulärm durch Arbeiten des Vermieters am Haus | in der Regel Mangel für die Dauer der Beeinträchtigung |
| Tropfender Wasserhahn, einzelne lose Fliese, Haarriss im Putz | meist unerheblich – Beseitigungsanspruch ja, Minderung nein |
| Lärm vom Nachbargrundstück | Frage des Einzelfalls; nicht jede Veränderung des Umfelds ist ein Mangel |
Welche Voraussetzungen muss der Mieter einhalten?
Der Mieter muss einen Mangel unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB). Unterlässt er das und kann der Vermieter deshalb keine Abhilfe schaffen, darf er für diese Zeit nicht mindern und macht sich unter Umständen schadensersatzpflichtig – etwa wenn aus einem kleinen Leck ein Wasserschaden wird. Die Minderung setzt also praktisch mit der Anzeige ein, nicht rückwirkend für Monate, in denen der Vermieter nichts wusste.
Ausgeschlossen ist die Minderung außerdem in folgenden Fällen:
- Der Mieter kannte den Mangel bei Vertragsschluss oder hat die Wohnung in Kenntnis des Mangels vorbehaltlos übernommen (§ 536b BGB).
- Der Mieter hat den Mangel selbst verursacht oder zu vertreten, etwa Feuchteschäden durch unzureichendes Heizen und Lüften bei baulich einwandfreiem Zustand.
- Der Mieter verhindert die Beseitigung, indem er Handwerkern oder dem Vermieter den angekündigten Zutritt grundlos verweigert.
- Die Beeinträchtigung beruht auf einer energetischen Modernisierung: Für die Dauer von drei Monaten ist die Minderung insoweit ausgeschlossen (§ 536 Abs. 1a BGB).
Ein vertraglicher Ausschluss der Minderung ist im Wohnraummietrecht nicht möglich. Entsprechende Klauseln sind unwirksam.
Wie hoch darf die Minderung sein?
Das Gesetz nennt keine Prozentsätze. Maßstab ist, wie stark der Mangel den Gebrauch der Wohnung tatsächlich einschränkt: Welche Räume sind betroffen, wie lange, in welcher Jahreszeit, mit welchen Folgen für den Alltag? Die im Internet kursierenden Minderungstabellen sind Sammlungen einzelner Urteile zu einzelnen Sachverhalten. Sie geben eine grobe Richtung, binden aber niemanden.
Berechnet wird die Minderung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs von der Bruttomiete, also einschließlich der Betriebskosten. Das wirkt sich auch auf die Betriebskostenabrechnung aus. Gemindert wird außerdem nur für den Zeitraum, in dem der Mangel besteht – ein Heizungsausfall von vier Tagen mindert nicht die Miete des ganzen Monats.
Für den Mieter ist eine überzogene Minderung riskant. Kürzt er deutlich mehr, als gerechtfertigt ist, entsteht ein Zahlungsrückstand, der bei entsprechender Höhe eine Kündigung tragen kann. Viele Mieter zahlen deshalb zunächst unter Vorbehalt weiter und fordern den Minderungsbetrag später zurück. Neben der Minderung kann der Mieter einen weiteren Teil der Miete vorübergehend zurückbehalten, um Druck auf die Beseitigung auszuüben; dieser Teil ist nachzuzahlen, sobald der Mangel behoben ist.
Wie sollten Vermieter auf eine Mängelanzeige reagieren?
- 1
Eingang bestätigen und Termin vereinbaren
Die Anzeige mit Datum festhalten und kurzfristig einen Besichtigungstermin anbieten. Schnelligkeit begrenzt die Dauer der Minderung und zeigt, dass das Anliegen ernst genommen wird.
- 2
Mangel besichtigen und dokumentieren
Fotos, Messwerte, betroffene Räume, Ausmaß. Bei unklarer Ursache – typischerweise bei Feuchtigkeit – einen Fachbetrieb oder Sachverständigen hinzuziehen, bevor über Verantwortung gestritten wird.
- 3
Ursache und Zuständigkeit klären
Liegt die Ursache im Gebäude, ist der Vermieter zuständig. Liegt sie im Nutzungsverhalten, wird der Mieter schriftlich und sachlich darauf hingewiesen. Bei einer Eigentumswohnung ist zu prüfen, ob Gemeinschaftseigentum betroffen ist und die WEG-Verwaltung einzuschalten ist.
- 4
Beseitigung beauftragen und Termine mitteilen
Handwerker beauftragen, dem Mieter Termine rechtzeitig ankündigen, Ausführung kontrollieren. Die Minderung endet, wenn der Mangel behoben ist.
- 5
Zur Minderung Stellung nehmen
Schriftlich mitteilen, ob und in welcher Höhe die Minderung anerkannt wird. Hält der Vermieter sie für überhöht oder unberechtigt, sollte er das begründen und den Differenzbetrag beziffern.
- 6
Abschluss festhalten
Datum der Beseitigung dokumentieren und den Mieter um Bestätigung bitten. Damit steht fest, bis wann gemindert werden durfte.
Was Vermieter vermeiden sollten: die Anzeige unbeantwortet lassen, sofort mit Kündigung drohen oder den Mangel ohne Besichtigung bestreiten. Bleibt der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug, kann der Mieter den Mangel selbst beheben lassen und Ersatz der erforderlichen Kosten verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Das ist fast immer teurer als der eigene Auftrag. Wie bei Feuchteschäden die Ursache geklärt wird, beschreibt der Beitrag zu Schimmel in der Mietwohnung.
Was tun bei einer unberechtigten Minderung?
Hält der Vermieter die Kürzung nach eigener Prüfung für unberechtigt, fordert er den offenen Betrag schriftlich an und setzt eine Frist. Zahlt der Mieter nicht, kommt eine Zahlungsklage in Betracht; in diesem Verfahren wird dann geklärt, ob und in welcher Höhe ein Mangel bestand. Eine Kündigung wegen der aufgelaufenen Rückstände ist möglich, aber mit Risiko verbunden: Stellt das Gericht später fest, dass die Minderung ganz oder teilweise berechtigt war, kann der kündigungsrelevante Rückstand fehlen. Das abgestufte Vorgehen bei offenen Mieten erläutert der Beitrag zum Mietrückstand.
Mängelbearbeitung in der Verwaltung
Die meisten Minderungen entstehen nicht durch den Mangel selbst, sondern dadurch, dass sich niemand kümmert. In der Mieterbetreuung nehmen wir Mängelanzeigen entgegen, dokumentieren sie und steuern die Beseitigung über das Schadensmanagement. Mieter können Schäden auch über unser Service-Center melden. Sie als Eigentümer erhalten eine Einschätzung, ob eine Kürzung nachvollziehbar ist, und entscheiden über das weitere Vorgehen.
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