Mieterhöhung ohne Mietspiegel: Vergleichswohnungen, Gutachten und Mietdatenbank

In Städten mit Mietspiegel ist die Begründung einer Mieterhöhung eine Frage der richtigen Einordnung in eine Tabelle. Wo kein Mietspiegel existiert oder er für die konkrete Wohnung keine Werte enthält, muss der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete auf anderem Weg belegen. Das ist aufwendiger, aber gut machbar – wenn man die Anforderungen an das jeweilige Begründungsmittel kennt. Fristen, Kappungsgrenze und Zustimmungsverfahren sind dieselben wie sonst und im Beitrag zur Mieterhöhung erläutert.

Welche Begründungsmittel lässt das Gesetz zu?

§ 558a Abs. 2 BGB nennt vier Begründungsmittel „insbesondere“: den Mietspiegel, die Auskunft aus einer Mietdatenbank, das mit Gründen versehene Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen und die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen. Sie stehen gleichrangig nebeneinander. Der Vermieter darf wählen.

Zunächst lohnt die Prüfung, ob wirklich kein Mietspiegel vorliegt. Seit der Mietspiegelreform sind Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Kleinere Gemeinden sind es nicht. Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, der Angaben für die Wohnung enthält, müssen diese im Erhöhungsverlangen mitgeteilt werden, auch wenn der Vermieter sich auf ein anderes Mittel stützt. Ist ein vorhandener Mietspiegel lediglich veraltet, darf er nach § 558a Abs. 4 BGB dennoch zur Begründung herangezogen werden.

Wie funktioniert die Begründung mit Vergleichswohnungen?

Der Vermieter benennt mindestens drei Wohnungen, für die bereits eine Miete in der Höhe gezahlt wird, die er nun verlangt. Die Wohnungen müssen nicht identisch sein, sondern nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ungefähr vergleichbar. Eine Dreizimmerwohnung in einem Mehrfamilienhaus der Nachkriegszeit lässt sich mit einer ähnlich großen Wohnung aus derselben Baualtersklasse im selben Ort vergleichen, nicht aber mit einem Neubau-Penthouse oder einem Einfamilienhaus.

Die Vergleichswohnungen dürfen aus dem eigenen Bestand des Vermieters stammen, nach der Rechtsprechung sogar aus demselben Haus. Das macht dieses Mittel für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern besonders praktisch. Wer nur eine einzelne Wohnung vermietet, ist auf Angaben anderer Vermieter oder von Verwaltern angewiesen.

• Mindestens drei Wohnungen benannt – mehr schadet nicht, solange alle die verlangte Miete tragen
• Jede Wohnung so genau bezeichnet, dass der Mieter sie ohne Nachforschung findet: Anschrift, Geschoss, Lage im Geschoss
• Wohnfläche und Nettokaltmiete oder Quadratmetermiete je Wohnung angegeben
• Miete je Quadratmeter jeder Vergleichswohnung mindestens so hoch wie die verlangte
• Mietstruktur vergleichbar oder umgerechnet, etwa bei Inklusivmieten
• Wesentliche Merkmale wie Baujahr, Ausstattung und Zustand kurz genannt

Liegt die Miete einer der Vergleichswohnungen unter dem verlangten Betrag, ist das Verlangen nicht insgesamt unwirksam, trägt aber nur bis zu der Höhe, die durch drei Wohnungen gedeckt ist. Die Namen der dortigen Mieter müssen nicht genannt werden, wenn die Wohnung anhand der übrigen Angaben eindeutig auffindbar ist. Mit personenbezogenen Daten sollte ohnehin sparsam umgegangen werden.

Wann lohnt sich ein Sachverständigengutachten?

Das Gutachten muss von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen stammen, dessen Bestellungsgebiet die Mietbewertung umfasst, und es muss begründet sein: Der Mieter muss nachvollziehen können, auf welcher Tatsachengrundlage und mit welchen Überlegungen der Sachverständige zur ortsüblichen Miete kommt. Das vollständige Gutachten ist dem Erhöhungsverlangen beizufügen.

Die Kosten trägt der Vermieter, und er bekommt sie in der Regel auch dann nicht erstattet, wenn der Mieter zustimmt. Wirtschaftlich sinnvoll ist das Gutachten deshalb vor allem in drei Fällen: bei mehreren gleichartigen Wohnungen, für die ein Gutachten zu einem Wohnungstyp erstellt wird; bei besonderen Objekten, für die sich keine Vergleichswohnungen finden; und wenn absehbar ist, dass der Mieter nicht zustimmen wird und ein Gericht ohnehin sachverständig klären muss.

Was leisten Mietdatenbank und fremder Mietspiegel?

Eine Mietdatenbank im Sinne des § 558e BGB ist eine fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder gemeinsam von Vermieter- und Mieterverbänden geführt oder anerkannt wird. In der Praxis spielt sie kaum eine Rolle, weil nur sehr wenige Gemeinden eine solche Datenbank unterhalten. Auswertungen von Immobilienportalen oder Angebotsmieten sind keine Mietdatenbank im gesetzlichen Sinn und als Begründung nicht geeignet – sie zeigen Angebots-, nicht Bestandsmieten.

Der Mietspiegel einer anderen Gemeinde kommt in Betracht, wenn beide Gemeinden vergleichbar sind. Dafür genügt räumliche Nähe allein nicht. Es kommt auf Größe, Wirtschaftsstruktur, Infrastruktur und Wohnungsmarkt an. Der Vermieter sollte im Schreiben kurz darlegen, warum er die Gemeinden für vergleichbar hält. Der Mietspiegel einer Großstadt lässt sich in aller Regel nicht auf eine kleine Umlandgemeinde übertragen.

Was gilt, wenn der Mieter nicht zustimmt?

Hier liegt der wichtigste Unterschied zwischen Begründung und Beweis. Die Begründungsmittel sollen dem Mieter ermöglichen, die Berechtigung des Verlangens zu prüfen. Sie machen das Verlangen formell wirksam. Ob die verlangte Miete tatsächlich der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, wird im Streitfall vom Gericht festgestellt – ohne Mietspiegel in aller Regel durch ein gerichtlich eingeholtes Sachverständigengutachten.

1. 1

   Überlegungsfrist abwarten

   Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens Zeit, zuzustimmen.

2. 2

   Gespräch suchen

   Viele Ablehnungen beruhen auf Missverständnissen oder auf der Höhe des Schritts. Eine Einigung auf einen etwas geringeren Betrag ist als einvernehmliche Mieterhöhung jederzeit möglich (§ 557 Abs. 1 BGB).

3. 3

   Klagefrist beachten

   Bleibt die Zustimmung aus, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Danach ist das Verlangen verbraucht.

4. 4

   Prozessrisiko abwägen

   Drei Vergleichswohnungen beweisen die ortsübliche Miete nicht. Kommt der gerichtliche Sachverständige zu einem niedrigeren Wert, trägt der Vermieter anteilig die Kosten.

Wer die Vergleichswohnungen ehrlich auswählt und nicht die drei teuersten Ausreißer benennt, senkt dieses Risiko deutlich. Unabhängig vom Begründungsmittel gilt die Kappungsgrenze: Welche am Standort der Wohnung maßgeblich ist, muss für jede Erhöhung geprüft werden. Planbare Alternativen für künftige Verträge beschreibt der Beitrag zu Indexmiete und Staffelmiete.

Vergleichsmieten aus der Verwaltungspraxis

Im Mietvertragsmanagement prüfen wir für jedes Mietverhältnis, wann eine Anpassung frühestens möglich ist und welches Begründungsmittel am Standort trägt. Bei Mehrfamilienhäusern stellen wir geeignete Vergleichswohnungen aus dem Bestand des Eigentümers zusammen und bereiten das Verlangen vor. Ob und in welchem Umfang erhöht wird, entscheiden Sie. Gerade für private Vermieter mit langjährigen Mietverhältnissen lohnt ein Blick darauf, wie weit die Mieten im eigenen Haus auseinanderliegen.