Mehrhausanlage: Untergemeinschaften, Abrechnung und Stimmrecht

Drei Wohnblöcke um einen Innenhof, dazu eine Tiefgarage. Oder: ein Vorderhaus aus der Gründerzeit und ein Neubau im Hof. Oder: sechs Reihenhäuser, die als Wohnungseigentum aufgeteilt wurden. In all diesen Fällen stehen mehrere Gebäude auf einem Grundstück, und alle Eigentümer bilden zusammen eine Gemeinschaft. Früher oder später kommt die Frage auf, warum die Bewohner von Haus A über das Dach von Haus C abstimmen und dafür bezahlen sollen.

Was ist eine Mehrhausanlage?

Das Gesetz kennt den Begriff nicht. Gemeint ist eine Wohnungseigentumsanlage mit mehreren selbstständigen Gebäuden oder klar abgegrenzten Gebäudeteilen auf einem gemeinsamen Grundstück. Rechtlich gibt es nur eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Sie ist rechtsfähig, schließt Verträge, führt Konten und haftet. Die einzelnen Häuser – oft Untergemeinschaften genannt – haben keine eigene Rechtspersönlichkeit.

Das Gesetz geht vom Normalfall aus: ein Grundstück, eine Gemeinschaft, eine Kasse. Ohne besondere Regelung ist alles, was nicht Sondereigentum ist, gemeinschaftliches Eigentum aller, und zwar in jedem der Häuser. Jeder Eigentümer stimmt über jede Maßnahme mit, und die Kosten werden nach Miteigentumsanteilen auf alle verteilt (§ 16 Abs. 2 WEG).

Wann gibt es Untergemeinschaften mit eigenen Rechten?

Wenn die Gemeinschaftsordnung sie vorsieht. Bauträger und Notare nehmen bei Mehrhausanlagen häufig Regelungen auf, die die Häuser wirtschaftlich möglichst selbstständig stellen sollen. Wie weit diese Trennung reicht, ist von Anlage zu Anlage verschieden und ergibt sich allein aus dem Wortlaut der Vereinbarung.

Fehlt eine solche Vereinbarung, lässt sie sich nachträglich nur mit Zustimmung aller Eigentümer und Eintragung im Grundbuch schaffen. Wie die Gemeinschaftsordnung geändert werden kann, beschreibt der Beitrag zur Teilungserklärung. Ein begrenztes Werkzeug steht aber auch ohne Vereinbarung zur Verfügung: Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Eigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten durch Mehrheitsbeschluss eine abweichende Verteilung festlegen – etwa die Aufzugskosten nur den Eigentümern des Hauses zuweisen, in dem der Aufzug steht. Eine vollständige wirtschaftliche Trennung der Häuser lässt sich auf diesem Weg nicht herstellen.

Wer stimmt in der Mehrhausanlage worüber ab?

Sieht die Gemeinschaftsordnung ein hausbezogenes Stimmrecht vor, entscheiden die Eigentümer des betroffenen Hauses allein über dessen Angelegenheiten. Die Abgrenzung ist im Einzelfall nicht immer einfach. Als Leitlinie gilt: Die Untergemeinschaft kann nur über Maßnahmen entscheiden, die ausschließlich ihr Haus betreffen und deren Kosten ausschließlich ihre Mitglieder tragen.

• Regelmäßig Sache des einzelnen Hauses, wenn so vereinbart: Treppenhausanstrich, Reparatur des eigenen Dachs, Wartung des hauseigenen Aufzugs, Hausreinigung.
• Regelmäßig Sache aller: Bestellung und Abberufung der Verwaltung, Verwaltervertrag, Gebäudeversicherung für die Gesamtanlage, gemeinsame Heizungsanlage, Tiefgarage, Außenanlagen.
• Sache aller auch bei Maßnahmen, die das einheitliche Erscheinungsbild der Anlage verändern oder die Standsicherheit verbundener Bauteile berühren.
• Sache aller, sobald Kosten oder Haftungsrisiken die Eigentümer der anderen Häuser treffen können.

Fasst eine Untergemeinschaft einen Beschluss über etwas, das in die Zuständigkeit aller fällt, fehlt ihr die Beschlusskompetenz – ein solcher Beschluss kann nichtig sein. Im Zweifel ist es deshalb sicherer, in der Gesamtversammlung abzustimmen. Für die Einladung gelten die allgemeinen Regeln; in der Tagesordnung sollte erkennbar sein, welche Punkte welches Haus betreffen.

Wie wird in der Mehrhausanlage abgerechnet?

Es gibt eine Gemeinschaft, ein Vermögen und deshalb eine Gesamtabrechnung, die alle Einnahmen und Ausgaben der Anlage erfasst. Innerhalb dieser Abrechnung werden die Kosten den Kostenkreisen zugeordnet: Kosten aller Häuser, Kosten des einzelnen Hauses, Kosten der Tiefgarage. Jede Einheit erhält eine Einzelabrechnung, die ihren Anteil an den gemeinsamen und an den hausbezogenen Kosten ausweist.

Das setzt voraus, dass die Buchhaltung die Kosten schon im laufenden Jahr sauber trennt. Jede Rechnung muss einem Kostenkreis zugeordnet sein, und für gemischte Rechnungen – der Hausmeister betreut alle Häuser, der Gärtner den gemeinsamen Hof – braucht es einen nachvollziehbaren Aufteilungsmaßstab. Fehler bei dieser Zuordnung gehören zu den häufigsten Beanstandungen; wie Sie Ihre Abrechnung kontrollieren, zeigt der Beitrag Hausgeldabrechnung prüfen.

Ob über die Nachschüsse aus der Abrechnung alle Eigentümer gemeinsam beschließen müssen oder ob die Häuser über ihre Kostenkreise getrennt beschließen können, hängt von der Gemeinschaftsordnung ab und ist rechtlich nicht in jeder Konstellation geklärt. Der sichere Weg ist der Beschluss in der Gesamtversammlung.

Was gilt für Rücklagen und Haftung?

Getrennte Rücklagen für die einzelnen Häuser sind zulässig, wenn die Gemeinschaftsordnung sie vorsieht. Sie müssen in der Buchhaltung und im Vermögensbericht getrennt ausgewiesen werden. Rechtlich bleiben auch hausbezogene Rücklagen Vermögen der Gesamtgemeinschaft; die Zweckbindung wirkt im Innenverhältnis. Die Rücklage von Haus A darf also nicht für das Dach von Haus B verwendet werden, wenn die Gemeinschaftsordnung die Trennung anordnet. Grundlagen zur Bemessung im Beitrag zur Erhaltungsrücklage.

Nach außen gibt es keine Trennung. Den Auftrag für die Dachsanierung von Haus C erteilt die Gesamtgemeinschaft, vertreten durch die Verwaltung. Dem Handwerker gegenüber haftet jeder Wohnungseigentümer der Anlage nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 9a Abs. 4 WEG) – auch die Eigentümer der Häuser A und B. Im Innenverhältnis können sie von den Eigentümern des Hauses C Ausgleich verlangen. Deshalb ist es im Interesse aller, dass die Finanzierung einer hausbezogenen Maßnahme gesichert ist, bevor der Auftrag erteilt wird.

• Gemeinschaftsordnung auf Regelungen zu Untergemeinschaften, Kostentragung, Rücklagen und Stimmrecht durchsehen.
• Prüfen, ob Wirtschaftsplan und Abrechnung die vereinbarten Kostenkreise abbilden.
• Im Vermögensbericht nachsehen, ob die Rücklagen je Haus getrennt ausgewiesen sind.
• Bei jedem Beschluss klären, ob das einzelne Haus oder die Gesamtgemeinschaft zuständig ist.
• Aufteilungsmaßstäbe für gemischte Kosten durch Beschluss festlegen.

Mehrhausanlagen stellen an Buchhaltung und Versammlungsleitung höhere Anforderungen als ein einzelnes Haus. Was die Verwaltung größerer Anlagen ausmacht, lesen Sie auf unserer Seite zur Wohnanlage und zur WEG-Verwaltung.