Glasfaser im Mehrfamilienhaus: Hausanschluss, Inhouse-Netz, Rechte und Kosten

Wenn in der Straße die Bagger stehen, landet bei Eigentümern und Verwaltungen ein Formular des ausbauenden Unternehmens: Man möge der Verlegung zustimmen, am besten sofort, der Anschluss sei in der Ausbauphase kostenlos. Das Angebot ist oft sinnvoll. Unterschreiben sollte man trotzdem erst, wenn klar ist, was genau gebaut wird, wem die Leitungen im Haus gehören und wer sie später nutzen darf.

Was ist der Unterschied zwischen Hausanschluss und Inhouse-Netz?

Der Hausanschluss führt die Glasfaser von der Straße ins Gebäude, meist in den Keller oder Hausanschlussraum. Dort endet sie in einem Übergabepunkt. Damit ist das Haus angeschlossen – die Wohnungen sind es noch nicht. Für das letzte Stück gibt es zwei Bauweisen.

Der Aufwand für das Inhouse-Netz hängt vom Gebäude ab. Gibt es freie Leerrohre, stillgelegte Kamine oder zugängliche Versorgungsschächte, ist die Verlegung unkompliziert. Fehlen sie, werden Leitungen im Treppenhaus in Kanälen geführt und durch die Wand in die Wohnungen gebracht. Dabei sind der Brandschutz des Treppenraums und die Abschottung von Deckendurchführungen zu beachten – ein Punkt, der in die Vereinbarung mit dem ausführenden Unternehmen gehört.

Was sollte in der Vereinbarung mit dem Netzbetreiber stehen?

Grundlage des Ausbaus ist eine Erklärung oder ein Vertrag des Eigentümers, mit dem er die Nutzung von Grundstück und Gebäude gestattet. Das Telekommunikationsgesetz verpflichtet Eigentümer zwar unter bestimmten Voraussetzungen, den Anschluss ihres Gebäudes an ein Netz mit sehr hoher Kapazität zu dulden. In der Praxis wird der Ausbau aber vertraglich geregelt, und dabei gibt es Spielraum.

• Umfang: nur Hausanschluss oder auch das Netz bis in jede Wohnung?
• Kosten: Was ist in der Ausbauphase kostenfrei, was wird später berechnet?
• Eigentum: Wem gehört das Inhouse-Netz nach der Errichtung?
• Offener Zugang: Dürfen auch andere Anbieter das Netz im Haus nutzen?
• Leitungswege: Wo wird verlegt, wer stimmt die Trassen ab, wie wird der Brandschutz hergestellt?
• Wiederherstellung: Wer beseitigt Schäden an Wänden, Böden und Außenanlagen?
• Laufzeit und Bindung: Gibt es Exklusivitätsklauseln oder lange Vertragslaufzeiten?
• Bestehende Verträge: Wie verhält sich der Ausbau zu einem laufenden Kabel- oder Gestattungsvertrag?

Besondere Aufmerksamkeit verdienen Exklusivität und Zugang. Ein Haus, dessen Netz nur ein Anbieter nutzen darf, nimmt den Bewohnern die Wahl. Bestehen ältere Gestattungsverträge mit einem Kabelnetzbetreiber, sollte vor der Unterschrift geklärt sein, ob sie dem Glasfaserausbau entgegenstehen und wann sie enden.

Welche Rechte haben Wohnungseigentümer und Mieter?

In der Wohnungseigentumsanlage betrifft der Ausbau Gemeinschaftseigentum: Kellerwand, Schächte, Treppenhaus. Er ist eine bauliche Veränderung und braucht einen Beschluss. Jeder Eigentümer kann nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 WEG verlangen, dass ihm angemessene bauliche Veränderungen gestattet werden, die dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen. Über die Art der Durchführung entscheidet die Gemeinschaft.

Sinnvoller als die Einzelgestattung ist fast immer ein Beschluss für das ganze Haus. Ein Netz, das alle Wohnungen erschließt, kostet je Einheit weniger, vermeidet mehrfache Bauarbeiten und erhält den Wert aller Wohnungen. Verlangt nur ein Eigentümer den Anschluss, trägt er die Kosten nach § 21 Abs. 1 WEG allein. Beschließt die Gemeinschaft den Ausbau als eigene Maßnahme, gelten die allgemeinen Regeln zur Kostenverteilung, die der Beitrag über bauliche Veränderungen in der WEG erläutert.

Mieter haben keinen dem § 554 BGB vergleichbaren ausdrücklichen Anspruch auf einen Glasfaseranschluss. Sie profitieren aber von zwei Regeln: Sie können ihren Telekommunikationsanbieter frei wählen, und sie müssen den Einbau als Modernisierung grundsätzlich dulden, wenn der Vermieter ausbaut. Ein Vertragsabschluss mit einem bestimmten Anbieter kann ihnen nicht vorgeschrieben werden.

Wie lässt sich das Inhouse-Netz finanzieren?

Baut der Netzbetreiber auf eigene Kosten, entsteht für den Eigentümer zunächst kein Aufwand; die Refinanzierung erfolgt über die Verträge der Bewohner. Errichtet der Eigentümer das Netz selbst oder lässt er es errichten, sieht das Gesetz zwei Wege vor, die Mieter zu beteiligen.

• Glasfaserbereitstellungsentgelt: Nach § 72 TKG kann der Eigentümer für eine erstmals errichtete, vollständig aus Glasfaser bestehende Gebäudeinfrastruktur ein Entgelt erheben, das als Betriebskostenposition auf die Mieter umgelegt werden darf. Höhe und Dauer sind gesetzlich begrenzt, und das Netz muss anderen Anbietern offenstehen.
• Modernisierungsmieterhöhung: Der erstmalige Anschluss der Wohnungen an ein Netz mit sehr hoher Kapazität ist als Modernisierungsmaßnahme anerkannt. Unter den Voraussetzungen des § 559 BGB kommt eine Mieterhöhung in Betracht – siehe Modernisierungsumlage.
• Eigenfinanzierung ohne Umlage: Manche Eigentümer tragen die Kosten selbst und betrachten den Ausbau als Investition in die Vermietbarkeit.

Die beiden Umlagewege schließen einander aus; der Eigentümer muss sich entscheiden. Beide sind an formale Voraussetzungen gebunden, die vor Baubeginn geprüft sein sollten.

Was hat sich beim Kabelfernsehen geändert?

Früher konnten Vermieter die laufenden Entgelte für einen Sammelvertrag über Kabelfernsehen als Betriebskosten auf alle Mieter umlegen, unabhängig davon, ob diese den Anschluss nutzten. Diese Möglichkeit ist seit Mitte 2024 entfallen. Umlagefähig sind seither im Wesentlichen nur noch Betriebsstrom und Wartung der Anlage; die Entgelte für das Fernsehsignal zahlen Mieter nur, wenn sie selbst einen Vertrag abschließen. Welche Positionen heute in die Abrechnung gehören, steht im Beitrag über umlagefähige Nebenkosten.

Für Eigentümer hat das den Blick auf die Hausverkabelung verändert. Alte Sammelverträge wurden gekündigt oder umgestellt, und die Frage, welches Netz das Haus langfristig versorgt, stellt sich neu. Der Glasfaserausbau ist dafür meist der passende Anlass.

Wie läuft der Ausbau praktisch ab?

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   Angebot und Vereinbarung prüfen

   Umfang, Kosten, Eigentum am Netz, Zugang für Dritte und bestehende Verträge klären.

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   Entscheidung herbeiführen

   Der Alleineigentümer unterschreibt selbst; in der WEG beschließt die Versammlung oder die Eigentümer entscheiden im Umlaufverfahren.

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   Begehung mit dem Netzbetreiber

   Hauseinführung, Standort des Übergabepunkts und Leitungswege werden vor Ort festgelegt und protokolliert.

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   Bewohner informieren

   Termine für Arbeiten im Haus und in den Wohnungen rechtzeitig ankündigen, Zugang organisieren.

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   Ausführung und Abnahme

   Nach den Arbeiten Leitungswege, Brandschutz und Wiederherstellung der Oberflächen kontrollieren und Mängel schriftlich anzeigen.

Erst prüfen, dann unterschreiben

Erreicht uns das Ausbauangebot eines Netzbetreibers, prüfen wir die Vereinbarung auf die genannten Punkte, klären offene Fragen mit dem Unternehmen und bereiten für die Gemeinschaft einen Beschlussvorschlag vor. Während der Bauphase stimmen wir Termine mit den Bewohnern ab und kontrollieren im Rahmen der Handwerkerkoordination, ob Leitungswege und Wiederherstellung der Vereinbarung entsprechen.