Immobilie in der Erbengemeinschaft verwalten

Drei Geschwister erben das Mehrfamilienhaus der Mutter. Eine wohnt um die Ecke, einer in Süddeutschland, der dritte hat seit Jahren wenig Kontakt. Die Mieter zahlen noch auf das Konto der Verstorbenen, die Heizung muss gewartet werden, und im Dachgeschoss ist ein Fenster undicht. Wer darf jetzt was entscheiden? Das Gesetz gibt darauf eine klare, wenn auch nicht immer bequeme Antwort.

Wem gehört die Immobilie nach dem Erbfall?

Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben (§ 2032 BGB). Die Immobilie gehört also nicht jedem zu einem Bruchteil, über den er frei verfügen könnte, sondern allen gemeinsam. Kein Miterbe kann „seinen Teil des Hauses“ verkaufen oder allein vermieten. Verfügen kann er nur über seinen Anteil am Nachlass insgesamt.

Die Erbengemeinschaft ist auf Auflösung angelegt: Jeder Miterbe kann grundsätzlich jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB). In der Praxis bestehen viele Erbengemeinschaften trotzdem über Jahre – weil man sich nicht einigt, weil das Haus in der Familie bleiben soll oder weil der richtige Zeitpunkt für einen Verkauf abgewartet wird. Für diese Zeit muss die Verwaltung funktionieren.

Wer entscheidet was? Drei Stufen der Verwaltung

Nach § 2038 BGB steht die Verwaltung des Nachlasses den Erben gemeinschaftlich zu. Das Gesetz unterscheidet aber nach der Art der Maßnahme – und daraus ergeben sich drei Stufen:

Mehrheit nach Erbteilen, nicht nach Köpfen

Über Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung entscheidet die Stimmenmehrheit; sie wird nach der Größe der Anteile berechnet (§ 2038 Abs. 2 in Verbindung mit § 745 Abs. 1 BGB). Erben eine Ehefrau zur Hälfte und zwei Kinder zu je einem Viertel, kann die Ehefrau allein keinen Mehrheitsbeschluss herbeiführen – sie braucht eines der Kinder. Umgekehrt kommen auch die Kinder ohne sie nicht über die Hälfte. Jeder Miterbe ist den anderen gegenüber verpflichtet, an Maßnahmen mitzuwirken, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlich sind.

Allein handeln nur im Notfall

Die zur Erhaltung notwendigen Maßnahmen darf jeder Miterbe ohne die anderen treffen (§ 2038 Abs. 1 Satz 2 BGB). Gemeint sind dringende Fälle, in denen die Substanz oder der Wert der Immobilie gefährdet ist und eine Abstimmung nicht abgewartet werden kann. Eine Modernisierung oder eine ohnehin geplante Sanierung fällt nicht darunter. Wer sich auf dieses Recht beruft, sollte den Anlass dokumentieren und die Miterben unverzüglich informieren.

Verkauf und Belastung nur gemeinsam

Über einen Nachlassgegenstand können die Erben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Für den Verkauf des Hauses oder die Eintragung einer Grundschuld müssen deshalb alle mitwirken. Auch eine wesentliche Veränderung des Gegenstands kann nicht gegen den Willen einzelner beschlossen werden (§ 745 Abs. 3 BGB).

Wie läuft der Alltag: Mieten, Kosten und Erträge?

Die Mietverhältnisse laufen nach dem Erbfall weiter; die Erben treten gemeinsam in die Stellung des Vermieters ein. Mieten stehen der Erbengemeinschaft zu, nicht einzelnen Miterben. Sinnvoll ist ein gemeinsames Konto, über das alle Einnahmen und Ausgaben des Objekts laufen – das schafft Übersicht und verhindert den Vorwurf, jemand habe Gelder vereinnahmt.

Lasten und Kosten der Immobilie tragen die Miterben im Verhältnis ihrer Anteile. Die Erträge werden nach dem Gesetz grundsätzlich erst bei der Auseinandersetzung geteilt; ist diese für länger als ein Jahr ausgeschlossen, kann jeder Miterbe am Jahresende die Teilung des Reinertrags verlangen (§ 2038 Abs. 2 BGB). Viele Erbengemeinschaften vereinbaren einfachere Lösungen, etwa regelmäßige Ausschüttungen nach Abzug einer Reserve für Reparaturen.

Die Pflichten eines Vermieters bestehen unverändert fort: fristgerechte Betriebskostenabrechnung, Verkehrssicherung, Wartungen, getrennte Anlage der Kautionen. Dass die Eigentümer sich noch sortieren müssen, verlängert keine Frist.

Wer vertritt die Erbengemeinschaft nach außen?

Die Erbengemeinschaft hat kein Organ, das von Gesetzes wegen für sie handelt. Handwerker, Mieter und Banken wollen aber einen Ansprechpartner. Üblich sind zwei Wege: Die Miterben bevollmächtigen einen aus ihrem Kreis – oder sie beauftragen eine externe Verwaltung. Die Beauftragung einer Hausverwaltung gilt in der Regel als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung und kann deshalb mit Mehrheit beschlossen werden. In der Praxis ist es dennoch ratsam, dass alle Miterben Vertrag und Vollmacht unterzeichnen; das vermeidet Rückfragen bei Banken und Behörden.

Wichtig ist eine klare Vereinbarung darüber, was die Verwaltung allein entscheiden darf und wofür sie die Zustimmung der Erben einholt: bis zu welchem Betrag Reparaturen beauftragt werden, wer über Neuvermietungen entscheidet, an wen und wie oft berichtet wird. Verkaufen oder belasten kann eine Verwaltung das Objekt nicht – das bleibt Sache aller Erben. Welche Aufgaben im laufenden Betrieb anfallen, zeigt der Beitrag Was macht eine Hausverwaltung?.

Welche Konflikte sind typisch?

• Ein Miterbe wohnt im Haus und zahlt nichts. Die übrigen können eine Regelung der Nutzung verlangen, die dem Interesse aller entspricht; daraus kann sich eine Nutzungsentschädigung ergeben.
• Ein Miterbe kümmert sich um alles und fühlt sich ausgenutzt. Eine vereinbarte Aufwandsentschädigung oder die Übergabe an eine neutrale Verwaltung entschärft das.
• Ein Miterbe beteiligt sich nicht an den Kosten. Reicht die Miete nicht, müssen die anderen vorstrecken und ihren Ausgleich notfalls durchsetzen.
• Ein Miterbe blockiert jede Entscheidung. Für die ordnungsgemäße Verwaltung genügt die Mehrheit; bei Verkauf und Belastung nicht.
• Die Vorstellungen gehen auseinander: halten oder verkaufen. Einigt man sich nicht, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung – meist die wirtschaftlich schlechteste Lösung für alle.

Was ist in den ersten Wochen zu tun?

• Erbnachweis beschaffen (Erbschein oder eröffnetes notarielles Testament) und das Grundbuch berichtigen lassen
• Gebäudeversicherung und Haftpflicht prüfen und den Eigentümerwechsel anzeigen
• Mieter über die neuen Ansprechpartner und die Bankverbindung informieren
• Gemeinsames Konto für das Objekt einrichten
• Mietverträge, Kautionen, Abrechnungen und laufende Verträge sichten
• Fristen feststellen: Betriebskostenabrechnung, Wartungen, Prüfungen
• Vereinbaren, wer bis auf Weiteres Ansprechpartner ist und in welchem Rahmen er handeln darf
• Mittelfristiges Ziel besprechen: halten, an einen Miterben übertragen oder verkaufen

Die Hausverwaltung Doll übernimmt die Mietverwaltung für Erbengemeinschaften mit Objekten in Salzgitter und der Region: ein Ansprechpartner für Mieter und Handwerker, eine nachvollziehbare Abrechnung für alle Miterben. Was das für Ihre Konstellation bedeutet, beschreibt die Seite für Erbengemeinschaften. Soll die Immobilie verkauft werden, steht im selben Haus das Maklergeschäft von Doll Immobilien zur Verfügung.