Das Wichtigste in Kürze
Wird eine vermietete Wohnung verkauft, tritt der Erwerber nach § 566 BGB mit seiner Eintragung im Grundbuch in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Der Mietvertrag gilt unverändert weiter. Die Kaution geht auf den Erwerber über, der Verkäufer haftet für ihre Rückzahlung nachrangig weiter. Abgeschlossene Abrechnungszeiträume rechnet der Verkäufer ab, den laufenden der Erwerber.
Wer ein vermietetes Haus oder eine vermietete Eigentumswohnung kauft, kauft die Mietverhältnisse mit – so, wie sie sind. Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ schützt den Mieter und ordnet zugleich, wer ab wann Vermieter ist. In der Praxis entstehen die Probleme in der Übergangszeit: Zwischen Notartermin und Grundbucheintragung liegen oft Monate, in denen Miete fließt, Abrechnungen fällig werden und Mieter Fragen haben.
Was bedeutet „Kauf bricht nicht Miete“?
Nach § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wenn der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter veräußert wird. Der Mietvertrag geht also kraft Gesetzes über. Ein neuer Vertrag ist weder nötig noch kann der Erwerber ihn verlangen. Miethöhe, Umlagevereinbarung, Kündigungsverzichte, erteilte Erlaubnisse zur Tierhaltung oder Untervermietung – alles gilt fort.
Auch Absprachen, die nicht im schriftlichen Vertrag stehen, binden den Erwerber, wenn sie wirksam getroffen wurden. Deshalb gehört zur Prüfung vor dem Kauf nicht nur der Vertragstext, sondern die gesamte Mieterakte: Nachträge, Schriftwechsel, Mieterhöhungen, laufende Mängelanzeigen, Minderungen, offene Abrechnungen.
Die Vorschrift gilt für die Veräußerung, also Kauf, Schenkung oder Tausch. Im Erbfall treten die Erben ohnehin als Gesamtrechtsnachfolger in alle Verträge des Verstorbenen ein. Bei der Zwangsversteigerung gelten Sonderregeln, die hier nicht vertieft werden.
Ab wann ist der Käufer Vermieter?
Maßgeblich ist der Eigentumsübergang, und der vollzieht sich erst mit der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch. Der Notartermin und der im Kaufvertrag vereinbarte Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten ändern im Verhältnis zum Mieter zunächst nichts. Bis zur Eintragung bleibt der Verkäufer Vermieter.
| Phase | Vermieter gegenüber dem Mieter | Was der Kaufvertrag regeln sollte |
|---|---|---|
| Bis zum Übergang von Nutzen und Lasten | Verkäufer | – |
| Zwischen Nutzen-Lasten-Wechsel und Grundbucheintragung | weiterhin Verkäufer | Abtretung der Mietansprüche an den Käufer; Vollmacht oder Ermächtigung, Erklärungen im eigenen Namen abzugeben |
| Ab Eintragung im Grundbuch | Erwerber | Übergabe von Kaution, Mieterakten, Zählerständen und Abrechnungsunterlagen |
Die Zwischenphase ist rechtlich heikel. Der Käufer erhält wirtschaftlich bereits die Miete, kann aber aus eigenem Recht weder die Miete erhöhen noch kündigen. Erklärungen, die er ohne ausreichende Ermächtigung des Verkäufers abgibt, sind angreifbar. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann der Erwerber erst aussprechen, wenn er selbst Eigentümer ist. Wurde die Wohnung erst nach Überlassung an den Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft, gelten zusätzlich eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren und ein Vorkaufsrecht des Mieters (§§ 577, 577a BGB).
Was geschieht mit der Mietkaution?
Hat der Mieter eine Sicherheit geleistet, tritt der Erwerber nach § 566a BGB in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Er schuldet dem Mieter bei Ende des Mietverhältnisses die Rückzahlung – und zwar auch dann, wenn er die Kaution vom Verkäufer nie erhalten hat. Kann der Mieter die Sicherheit vom Erwerber nicht erlangen, bleibt der Verkäufer zur Rückgewähr verpflichtet.
Für beide Seiten folgt daraus eine klare Empfehlung: Die Kautionen werden zum Stichtag mit Zinsen einzeln aufgelistet und nachweisbar übertragen – Sparbücher umgeschrieben, Kautionskonten übergeben, Bürgschaften ausgehändigt. Der Käufer sollte sich die Bestände belegen lassen, statt auf eine Summe im Kaufvertrag zu vertrauen. Der Verkäufer sollte sich die Übergabe quittieren lassen und den Mieter informieren. Wie Kautionen anzulegen und abzurechnen sind, steht im Beitrag zur Mietkaution.
Wer erstellt die Nebenkostenabrechnung?
Der Bundesgerichtshof stellt auf den Abrechnungszeitraum ab. Für Zeiträume, die beim Eigentumsübergang bereits abgelaufen waren, bleibt der Verkäufer zur Abrechnung verpflichtet; ihm stehen Nachzahlungen zu, und er muss Guthaben auszahlen. Für den Zeitraum, in den der Eigentumswechsel fällt, rechnet der Erwerber ab – und zwar über das gesamte Jahr, einschließlich der Monate vor seinem Eintritt. Eine Aufteilung in zwei Teilabrechnungen gegenüber dem Mieter ist nicht vorgesehen.
Der Erwerber braucht dafür die Belege, Verbrauchswerte und eine Aufstellung der Vorauszahlungen, die der Mieter im laufenden Jahr an den Verkäufer geleistet hat. Diese Mitwirkung und der interne Ausgleich zwischen Käufer und Verkäufer gehören in den Kaufvertrag. Die Abrechnungsfrist läuft unabhängig vom Verkauf weiter – Einzelheiten im Beitrag zur Frist der Nebenkostenabrechnung.
Was müssen Verkäufer und Käufer praktisch erledigen?
- Mieter über den Eigentumswechsel informieren – am besten gemeinsam und schriftlich, mit Datum des Übergangs und neuer Bankverbindung
- Dem Schreiben einen Nachweis beifügen, etwa eine Erklärung des Verkäufers oder einen Grundbuchauszug
- Mietverträge mit allen Nachträgen, Übergabeprotokollen und Schriftwechsel im Original übergeben
- Kautionen einzeln mit Zinsstand übertragen und quittieren
- Zählerstände zum Stichtag ablesen und dokumentieren
- Belege und Vorauszahlungslisten für den laufenden Abrechnungszeitraum übergeben
- Offene Posten, laufende Mahnverfahren, Mängelanzeigen und Minderungen auflisten
- Versorger, Versicherer, Grundsteuerstelle und Dienstleister benachrichtigen; Verträge prüfen, die nicht automatisch übergehen
- Lastschriftmandate neu einholen, da sie nicht auf den Erwerber übergehen
Die Mitteilung an den Mieter hat für den Verkäufer eine besondere Bedeutung. Erfüllt der Erwerber seine Pflichten nicht, haftet der Verkäufer für den Schaden des Mieters wie ein selbstschuldnerischer Bürge. Von dieser Haftung wird er frei, wenn er dem Mieter den Eigentumsübergang mitteilt und der Mieter das Mietverhältnis nicht zum ersten zulässigen Termin kündigt (§ 566 Abs. 2 BGB). Für den Mieter wiederum gilt: Solange er vom Eigentumswechsel nichts weiß, kann er grundsätzlich noch mit befreiender Wirkung an den bisherigen Vermieter zahlen.
Nicht automatisch über geht der Vertrag mit einer Hausverwaltung. § 566 BGB betrifft nur das Mietverhältnis. Ob der Käufer die bisherige Verwaltung übernimmt, neu beauftragt oder wechselt, ist seine Entscheidung und sollte vor dem Stichtag geklärt sein. Wie eine geordnete Übergabe abläuft, zeigt der Beitrag Mietverwaltung wechseln.
Übernahme eines vermieteten Objekts in die Verwaltung
Für Käufer beginnt die Arbeit mit dem Eigentumsübergang. Wenn wir ein erworbenes Objekt in die Mietverwaltung übernehmen, erfassen wir die Mietverträge, gleichen Kautionen und Vorauszahlungen ab, schreiben die Mieter an und richten den Zahlungsverkehr ein. Für Kapitalanleger, die nicht vor Ort sind, ist diese Bestandsaufnahme der Punkt, an dem sich zeigt, was tatsächlich gekauft wurde. Den Umfang besprechen wir im kostenlosen Erstgespräch.
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