Aufzug im Wohnhaus: Prüfpflichten, Notruf, Wartung und Kostenumlage

Ein Aufzug ist die technisch anspruchsvollste Anlage in den meisten Wohnhäusern – und diejenige, bei der ein Versäumnis die schwersten Folgen haben kann. Der Gesetzgeber behandelt Personenaufzüge deshalb als überwachungsbedürftige Anlagen mit eigenen Prüf- und Organisationspflichten. Für Eigentümer und Gemeinschaften heißt das: Mit dem Wartungsvertrag allein ist es nicht getan. Die Fristenübersicht für alle technischen Anlagen finden Sie im Beitrag über Wartungsverträge; hier geht es um die Besonderheiten des Aufzugs.

Wer ist Betreiber des Aufzugs und was folgt daraus?

Betreiber ist, wer die tatsächliche Verfügungsgewalt über die Anlage hat – im Mietshaus der Eigentümer, in der Wohnungseigentumsanlage die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, für die der Verwalter handelt. Der Betreiber muss dafür sorgen, dass die Anlage sicher verwendet werden kann, dass die vorgeschriebenen Prüfungen fristgerecht stattfinden und dass festgestellte Mängel beseitigt werden.

Die Aufgaben lassen sich an eine Verwaltung, eine Wartungsfirma oder einen Hausmeisterdienst übertragen. Die Verantwortung verschwindet dadurch nicht: Der Betreiber muss die Beauftragten sorgfältig auswählen und sich vergewissern, dass die Aufgaben tatsächlich erledigt werden. Dieses Prinzip gilt für die gesamte Verkehrssicherungspflicht.

Welche Prüfungen sind beim Aufzug vorgeschrieben?

Die Betriebssicherheitsverordnung unterscheidet mehrere Ebenen. Unabhängige Prüfungen nimmt eine zugelassene Überwachungsstelle (ZÜS) vor – das sind die bekannten technischen Prüforganisationen. Daneben stehen die Wartung durch eine Fachfirma und die regelmäßige Kontrolle im laufenden Betrieb.

Nach bestandener Prüfung wird in der Kabine eine Prüfplakette angebracht, aus der sich der nächste Prüftermin ergibt. Stellt die Überwachungsstelle Mängel fest, setzt sie je nach Schwere Fristen zur Beseitigung; bei gefährlichen Mängeln darf die Anlage bis zur Behebung nicht weiterbetrieben werden. Die Prüfbescheinigungen gehören dauerhaft in die Objektakte.

Die regelmäßige Kontrolle vor Ort wird oft unterschätzt. Dabei geht es um einfache, aber wichtige Punkte: Hält die Kabine bündig, schließen die Türen sauber, funktionieren Beleuchtung und Notruf, sind Schachttüren und Bedienelemente unbeschädigt? Wer diese Aufgabe übernimmt, muss eingewiesen sein, und die Kontrollen sollten schriftlich festgehalten werden.

Was gilt für Notruf und Personenbefreiung?

Personenaufzüge müssen über ein Zweiwege-Kommunikationssystem verfügen, über das eingeschlossene Personen jederzeit einen Notdienst erreichen. Die frühere Lösung mit einer Hupe oder Klingel im Treppenhaus genügt nicht mehr; ältere Anlagen waren nachzurüsten. Der Notruf läuft üblicherweise bei einer ständig besetzten Leitstelle des Wartungsunternehmens oder eines spezialisierten Dienstleisters auf, die die Befreiung veranlasst.

Zusätzlich braucht jede Anlage einen Notfallplan. Er enthält unter anderem den Standort der Anlage, den verantwortlichen Betreiber, die Personen, die Zugang zu allen Einrichtungen haben, und Angaben zur Befreiung Eingeschlossener. Der Plan muss dem Notdienst vorliegen. Bei einem Wechsel der Verwaltung, der Wartungsfirma oder des Hausmeisters ist er zu aktualisieren – in der Praxis ein häufig übersehener Punkt.

• Liegt die aktuelle Prüfbescheinigung der Überwachungsstelle vor und ist die Plakette in der Kabine gültig?
• Sind alle im letzten Prüfbericht genannten Mängel nachweislich beseitigt?
• Ist das Notrufsystem aufgeschaltet und wird es regelmäßig getestet?
• Ist der Notfallplan aktuell und beim Notdienst hinterlegt?
• Ist geregelt und dokumentiert, wer die regelmäßigen Kontrollen vor Ort durchführt?
• Sind Triebwerksraum und Schachtzugänge verschlossen und frei von Lagergut?

Vollwartung oder Teilwartung – welcher Vertrag passt?

Beim Teilwartungsvertrag (auch Systemwartung genannt) sind Inspektion, Schmierung, Einstellarbeiten und meist kleine Verschleißteile enthalten; Reparaturen werden gesondert berechnet. Der Vollwartungsvertrag schließt Reparaturen und den Austausch der meisten Bauteile ein und kostet entsprechend mehr. Für eine neue Anlage reicht häufig die einfachere Variante, bei älteren Anlagen kann die Vollwartung das Kostenrisiko glätten.

Zu prüfen sind Laufzeit, Verlängerungs- und Preisanpassungsklauseln, die zugesagten Reaktionszeiten bei Störungen, der Umfang des Notrufs und die Frage, ob die Begleitung der ZÜS-Prüfungen enthalten ist. Sehr lange Bindungen sollten kritisch hinterfragt werden. Bei Anlagen jenseits von etwa 20 bis 25 Betriebsjahren stellt sich zudem die Frage der Modernisierung von Steuerung, Antrieb oder Türen – eine Position für die Instandhaltungsplanung.

Welche Aufzugskosten dürfen Vermieter umlegen?

§ 2 Nr. 7 der Betriebskostenverordnung nennt die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs: Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Reinigung der Anlage. Die Gebühren der Überwachungsstelle und die Kosten des Notrufsystems werden überwiegend dazugerechnet.

Nicht umlagefähig sind Reparaturen und der Ersatz von Bauteilen. Bei einem Vollwartungsvertrag muss deshalb der Anteil herausgerechnet werden, der auf Instandsetzung entfällt. Weist der Vertrag ihn nicht aus, wird er geschätzt – ein nachvollziehbarer Abzug ist in jedem Fall erforderlich. Wohnungen im Erdgeschoss dürfen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich an den Aufzugskosten beteiligt werden, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Mehr zur Systematik im Beitrag über umlagefähige Nebenkosten.

In der Wohnungseigentumsanlage werden die Kosten des Aufzugs nach dem allgemeinen Schlüssel verteilt, wenn die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt – auch auf Eigentümer im Erdgeschoss, die ihn kaum nutzen. Die Gemeinschaft kann für einzelne Kostenarten eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG), etwa nach Etagen gestaffelt. Ein solcher Beschluss muss sachlich begründet sein und darf einzelne Eigentümer nicht willkürlich benachteiligen. Vermietende Eigentümer sollten darauf achten, dass der Schlüssel der Gemeinschaft und der Umlageschlüssel in ihrem Mietvertrag zueinander passen.

Fristen, Protokolle und Mängel in einer Hand

Im Wartungsmanagement führen wir für jede Aufzugsanlage Prüftermine, Vertragslaufzeiten und offene Mängel. Wir stimmen die Termine von Überwachungsstelle und Wartungsfirma ab, verfolgen die Mängelbeseitigung nach und legen Bescheinigungen und Kontrollnachweise in der Objektakte ab. Eine Rund-um-die-Uhr-Erreichbarkeit der Verwaltung ersetzt das nicht und ist auch nicht nötig: Für eingeschlossene Personen ist der Aufzugsnotruf des beauftragten Dienstleisters zuständig.