Untervermietung: Erlaubnis, Anspruch des Mieters, Zuschlag und unerlaubte Untervermietung

Ein Mieter geht für ein Jahr ins Ausland, ein anderer möchte nach der Trennung ein Zimmer abgeben, ein dritter hat längst jemanden einziehen lassen, ohne zu fragen. Alle drei Fälle fallen unter das Stichwort Untervermietung, sind rechtlich aber unterschiedlich zu behandeln. Für Vermieter geht es dabei um zwei Fragen: Wann muss ich zustimmen – und was kann ich tun, wenn ohne Erlaubnis untervermietet wird?

Wann braucht der Mieter eine Erlaubnis?

Nach § 540 Abs. 1 BGB ist der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen. Das gilt für die entgeltliche Untermiete ebenso wie für die unentgeltliche Aufnahme auf Dauer. Keine „Dritten“ in diesem Sinne sind nach der Rechtsprechung die engsten Angehörigen: Ehegatte, eingetragener Lebenspartner und die Kinder des Mieters dürfen ohne Erlaubnis einziehen, solange die Wohnung dadurch nicht überbelegt wird. Der Mieter sollte den Einzug anzeigen, eine Genehmigung benötigt er nicht.

Für den nichtehelichen Lebensgefährten braucht der Mieter dagegen eine Erlaubnis, hat darauf aber im Regelfall einen Anspruch. Besuch – auch für mehrere Wochen – ist keine Gebrauchsüberlassung. Die Grenze verläuft dort, wo aus dem Besuch ein dauerhaftes Wohnen wird.

Wann muss der Vermieter zustimmen?

§ 553 Abs. 1 BGB gibt dem Wohnraummieter einen Anspruch auf Erlaubnis, wenn drei Voraussetzungen erfüllt sind: Er will nur einen Teil des Wohnraums überlassen, er hat daran ein berechtigtes Interesse, und dieses Interesse ist nach Abschluss des Mietvertrags entstanden. Als berechtigt gilt jedes vernünftige wirtschaftliche oder persönliche Interesse von einigem Gewicht – der Auszug eines Mitbewohners, gesunkenes Einkommen, ein beruflich bedingter zeitweiser Ortswechsel, der Wunsch, nicht allein zu wohnen.

Der Bundesgerichtshof legt den Begriff „Teil des Wohnraums“ großzügig aus. Es genügt, dass der Mieter die Wohnung nicht vollständig aus der Hand gibt, etwa ein Zimmer für sich behält und dort persönliche Gegenstände belässt. Auch wer vorübergehend im Ausland arbeitet, kann deshalb einen Anspruch haben. Nicht geschützt ist nach jüngerer Rechtsprechung dagegen das Interesse, mit der Untervermietung einen Gewinn zu erzielen, der über die Deckung der eigenen Wohnkosten hinausgeht.

Aus welchen Gründen darf der Vermieter ablehnen?

• Wichtiger Grund in der Person des Untermieters – etwa konkrete Anhaltspunkte für Störungen des Hausfriedens oder eine bekannte Vorgeschichte im Haus. Bloße Vorbehalte gegen Herkunft, Beruf oder Lebensform genügen nicht und können gegen das Benachteiligungsverbot verstoßen.
• Übermäßige Belegung der Wohnung durch die zusätzliche Person.
• Sonstige Unzumutbarkeit für den Vermieter, zum Beispiel wenn der Zuschnitt der Wohnung eine getrennte Nutzung nicht zulässt oder die Untervermietung auf eine gewerbliche Nutzung hinausläuft.

Um das prüfen zu können, darf der Vermieter Auskunft verlangen: Name des Untermieters, Grund und voraussichtliche Dauer der Untervermietung, betroffene Räume. Eine pauschale Erlaubnis „für beliebige Untermieter“ muss er nicht erteilen. Die Erlaubnis bezieht sich immer auf eine bestimmte Person. Wechselt der Untermieter, ist neu zu fragen.

Die Erlaubnis zur Untervermietung deckt nicht die tageweise Vermietung an Touristen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine solche Nutzung von einer gewöhnlichen Untermieterlaubnis nicht umfasst ist. Wer sie nicht wünscht, sollte in der Erlaubnis ausdrücklich festhalten, dass sie nur für das dauerhafte Wohnen der benannten Person gilt.

Darf der Vermieter einen Untermietzuschlag verlangen?

Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit der Erhöhung einverstanden erklärt (§ 553 Abs. 2 BGB). Der typische Fall ist die stärkere Abnutzung und der höhere Verbrauch durch eine zusätzliche Person. Ersetzt der Untermieter lediglich einen ausgezogenen Mitbewohner, fehlt es an einer Mehrbelastung – ein Zuschlag ist dann regelmäßig nicht begründbar.

Eine gesetzliche Formel für die Höhe gibt es nicht. Wichtiger als der Zuschlag ist oft die Betriebskostenseite: Werden einzelne Kosten nach Personen verteilt, ist die Belegung in der Abrechnung anzupassen. Bei einer Verteilung nach Fläche oder Verbrauch ändert sich nichts.

Was gilt bei unerlaubter Untervermietung?

1. 1

   Sachverhalt klären

   Wer wohnt seit wann in der Wohnung, und in welchem Verhältnis steht die Person zum Mieter? Namen am Briefkasten oder Hinweise von Nachbarn sind Anlass für eine Nachfrage, noch kein Beweis.

2. 2

   Mieter zur Stellungnahme auffordern

   Schriftlich um Auskunft bitten. Oft stellt sich heraus, dass es sich um einen Angehörigen handelt oder dass ein Anspruch auf Erlaubnis besteht, die nur nicht eingeholt wurde.

3. 3

   Abmahnen

   Besteht kein Anspruch auf Erlaubnis oder wird die Auskunft verweigert, wird der Mieter abgemahnt und aufgefordert, die Überlassung innerhalb einer Frist zu beenden.

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   Unterlassung oder Kündigung prüfen

   Setzt der Mieter die Überlassung fort, kann der Vermieter auf Unterlassung klagen (§ 541 BGB) oder kündigen. § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB nennt die unbefugte Überlassung an Dritte ausdrücklich als Grund für eine fristlose Kündigung.

Eine Einschränkung ist wichtig: Hätte der Mieter einen Anspruch auf die Erlaubnis gehabt und sie nur nicht eingeholt, wiegt der Verstoß deutlich leichter. Gerichte lassen Kündigungen in solchen Fällen häufig scheitern. Die formalen Anforderungen an eine Kündigung beschreibt der Beitrag zur Kündigung durch den Vermieter.

Zwischen Vermieter und Untermieter besteht kein Vertrag. Der Hauptmieter bleibt in vollem Umfang verantwortlich: Er schuldet die Miete und haftet für Schäden, die der Untermieter verursacht, auch wenn die Untervermietung erlaubt war (§ 540 Abs. 2 BGB). Endet das Hauptmietverhältnis, kann der Vermieter die Wohnung auch vom Untermieter herausverlangen. Für eine Zwangsräumung braucht er allerdings einen Titel gegen jede Person, die die Wohnung tatsächlich besitzt – mehr dazu im Beitrag zur Räumungsklage.

Anfragen zur Untervermietung in der Verwaltung

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