Tagesordnung der Eigentümerversammlung: Anforderungen und eigene Punkte

Die Tagesordnung ist mehr als ein Ablaufplan. Sie legt fest, worüber die Versammlung wirksam beschließen kann, und sie ist die Grundlage, auf der jeder Eigentümer entscheidet, ob er teilnimmt, eine Vollmacht erteilt oder fernbleibt. Ein zu knapp formulierter Punkt kann einen ganzen Sanierungsbeschluss zu Fall bringen. Umgekehrt verpasst eine Gemeinschaft ein Jahr, wenn ein wichtiges Thema schlicht nicht auf der Liste steht.

Wer stellt die Tagesordnung auf?

Die Tagesordnung bestimmt, wer die Versammlung einberuft – im Regelfall die Verwaltung. Sie entscheidet nach pflichtgemäßem Ermessen, welche Themen anstehen: die jährlich wiederkehrenden Punkte wie Abrechnung und Vorschüsse, anstehende Erhaltungsmaßnahmen, auslaufende Verträge, Anträge von Eigentümern. Üblich und sinnvoll ist die Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat, der die Stimmung im Haus kennt und Hinweise geben kann, welche Themen Erklärungsbedarf haben.

Die Tagesordnung wird mit der Einladung in Textform verschickt. Die Einladungsfrist soll mindestens drei Wochen betragen. Punkte, die später nachgeschoben werden, müssen den Eigentümern ebenfalls rechtzeitig zugehen – eine Ergänzung wenige Tage vor dem Termin genügt in der Regel nicht.

Wie genau muss ein Tagesordnungspunkt bezeichnet sein?

§ 23 Abs. 2 WEG verlangt, dass der Gegenstand der Beschlussfassung bei der Einberufung bezeichnet ist. Der Zweck: Die Eigentümer sollen vor Überraschungen geschützt sein und sich vorbereiten können. Eine schlagwortartige Bezeichnung genügt in der Regel; der genaue Wortlaut des späteren Beschlusses muss nicht in der Einladung stehen. Je größer aber die Tragweite, desto genauer muss die Ankündigung sein. Als Faustregel gilt: Ein Eigentümer muss erkennen können, was auf ihn zukommt, auch finanziell.

Bei größeren Vorhaben gehören die Entscheidungsgrundlagen zur Einladung oder müssen den Eigentümern zumindest rechtzeitig zugänglich sein: Angebote, Gutachten, der Entwurf eines neuen Verwaltervertrags, die Abrechnung. Wer erst in der Versammlung zum ersten Mal Zahlen sieht, kann nicht sachgerecht entscheiden.

Wie lassen Sie eigene Punkte auf die Tagesordnung setzen?

Jeder einzelne Eigentümer kann von der Verwaltung verlangen, dass ein Thema auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung gesetzt wird, wenn die Behandlung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Das ist der Fall, wenn es sachliche Gründe gibt, die Angelegenheit in der Versammlung zu erörtern und darüber abzustimmen. Die Hürde ist nicht hoch. Die Verwaltung darf einen Antrag nicht deshalb ablehnen, weil sie ihn für aussichtslos oder unbequem hält.

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   Früh anmelden

   Teilen Sie der Verwaltung Ihr Anliegen in Textform mit, bevor die Einladung verschickt wird. Fragen Sie nach, wann die Versammlung geplant ist und bis wann Anträge eingehen sollten.

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   Konkreten Beschlussvorschlag formulieren

   Schreiben Sie auf, was genau beschlossen werden soll, und begründen Sie es kurz. Ein ausformulierter Antrag wird eher sachlich behandelt als ein allgemeiner Wunsch.

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   Unterlagen beifügen

   Fügen Sie Angebote, Fotos oder Skizzen bei, wenn es etwa um eine bauliche Veränderung an Ihrer Wohnung geht. Die Verwaltung kann sie mit der Einladung versenden.

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   Bei Ablehnung nachhaken

   Lehnt die Verwaltung die Aufnahme ab, bitten Sie um eine Begründung und wenden Sie sich an den Verwaltungsbeirat. Notfalls lässt sich der Anspruch gerichtlich durchsetzen.

Daneben gibt es das Minderheitenrecht aus § 24 Abs. 2 WEG: Verlangt mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe die Einberufung einer Versammlung, muss die Verwaltung einladen. Dieses Quorum wird nach Köpfen berechnet. Es ist das Mittel der Wahl, wenn ein Thema nicht bis zur nächsten regulären Versammlung warten kann.

Kann die Tagesordnung in der Versammlung noch geändert werden?

Die Reihenfolge der Punkte kann geändert werden. Der Versammlungsleiter schlägt sie vor, die Versammlung kann durch einen Beschluss zur Geschäftsordnung etwas anderes bestimmen. Auch das Absetzen oder Vertagen eines Punktes ist möglich. Neue Beschlussgegenstände dürfen dagegen nicht spontan hinzugefügt werden. Ein Beschluss über ein nicht angekündigtes Thema leidet an einem Einberufungsmangel.

Eine Ausnahme besteht, wenn sämtliche Eigentümer anwesend oder vertreten sind und alle mit der Beschlussfassung einverstanden sind. In dieser sogenannten Vollversammlung können die Eigentümer auf die Einhaltung der Formalien verzichten. In größeren Gemeinschaften kommt das praktisch nicht vor.

Zulässig ist es, den angekündigten Antrag in der Versammlung abzuwandeln, solange der Beschluss vom angekündigten Gegenstand gedeckt bleibt. Wird etwa die Sanierung des Dachs angekündigt, kann die Versammlung sich für ein anderes der vorliegenden Angebote entscheiden. Sie kann aber nicht stattdessen die Fassade sanieren.

Welche Folgen haben Fehler in der Tagesordnung?

Ein Beschluss über einen nicht oder nur unzureichend angekündigten Gegenstand ist nicht automatisch unwirksam. Er ist anfechtbar: Wird er nicht innerhalb eines Monats mit der Anfechtungsklage angegriffen, wird er bestandskräftig und bindet alle Eigentümer. Wird er rechtzeitig angefochten, erklärt das Gericht ihn in der Regel für ungültig, sofern nicht feststeht, dass sich der Mangel auf das Ergebnis nicht ausgewirkt hat. Einzelheiten zu Fristen und Kosten finden Sie im Beitrag WEG-Beschluss anfechten.

• Die Gemeinschaft verliert Zeit: Der Beschluss muss in einer neuen Versammlung wiederholt werden.
• Es entstehen Prozesskosten, die im Fall des Unterliegens die Gemeinschaft trägt.
• Bereits vergebene Aufträge hängen in der Luft, wenn der zugrunde liegende Beschluss für ungültig erklärt wird.
• Beruht der Fehler auf einem Versäumnis der Verwaltung, kommen Ersatzansprüche gegen sie in Betracht.

Sorgfalt bei der Tagesordnung zahlt sich aus – für die Rechtssicherheit der Beschlüsse und für die Dauer der Versammlung. Wie wir Einladungen, Beschlussvorschläge und Unterlagen vorbereiten, lesen Sie auf der Seite zur Eigentümerversammlung.