Das Wichtigste in Kürze
Kleintiere wie Hamster, Zierfische oder Wellensittiche darf der Mieter ohne Erlaubnis halten. Ein pauschales Verbot von Hunden und Katzen in einem Formularmietvertrag ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam. Zulässig ist ein Erlaubnisvorbehalt: Der Vermieter entscheidet dann im Einzelfall nach sachlichen Kriterien und darf nur aus nachvollziehbaren Gründen ablehnen.
„Haustiere verboten“ stand über Jahrzehnte in vielen Mietverträgen. Die Klausel hält vor Gericht nicht mehr. Das heißt aber nicht, dass Mieter jedes Tier halten dürfen und Vermieter keinen Einfluss haben. Das Gesetz selbst regelt die Tierhaltung gar nicht – maßgeblich sind der Mietvertrag und, wo er schweigt oder unwirksam ist, eine Abwägung der Interessen im Einzelfall.
Welche Tiere darf der Mieter ohne Erlaubnis halten?
Die Haltung von Kleintieren gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Gemeint sind Tiere, die in Käfigen, Terrarien oder Aquarien gehalten werden und von denen ihrer Art nach weder Störungen für die Nachbarn noch Schäden an der Wohnung ausgehen: Hamster, Meerschweinchen, Zwergkaninchen, Zierfische, Wellensittiche. Eine Erlaubnis ist nicht nötig, ein vertragliches Verbot wäre unwirksam.
Die Freiheit hat Grenzen. Sie endet bei einer Anzahl, die den Rahmen üblicher Wohnnutzung sprengt, bei Tieren, die Lärm oder Geruch in erheblichem Maß verursachen, und bei gefährlichen oder giftigen Arten. Wer dreißig Vögel in einem Zimmer hält oder Giftschlangen pflegt, bewegt sich nicht mehr im erlaubnisfreien Bereich.
Was gilt für Hunde und Katzen?
Der Bundesgerichtshof hat 2013 entschieden, dass eine Formularklausel, die das Halten von Hunden und Katzen ausnahmslos verbietet, den Mieter unangemessen benachteiligt und unwirksam ist. Die Begründung: Ein solches Verbot gilt auch in Fällen, in denen keinerlei Interesse des Vermieters berührt ist, und es lässt keinen Raum für besondere Bedürfnisse des Mieters.
Aus der Unwirksamkeit folgt aber kein Freibrief. Es kommt dann auf eine umfassende Abwägung der Interessen von Vermieter, Mieter und Hausgemeinschaft an. Dieselbe Abwägung ist vorzunehmen, wenn der Vertrag einen Erlaubnisvorbehalt enthält oder zur Tierhaltung nichts sagt.
| Regelung im Mietvertrag | Rechtliche Einordnung |
|---|---|
| Generelles Verbot jeder Tierhaltung | unwirksam, erfasst auch Kleintiere |
| Generelles Verbot von Hunden und Katzen im Formularvertrag | unwirksam; es gilt die Abwägung im Einzelfall |
| Tierhaltung nur mit Zustimmung, die im freien Ermessen des Vermieters steht | angreifbar, weil die Entscheidung an keine sachlichen Kriterien gebunden ist |
| Erlaubnisvorbehalt für Hunde und Katzen, Kleintiere ausgenommen, Ablehnung nur aus sachlichem Grund | wirksam und empfehlenswert |
| Keine Regelung | Kleintiere frei; im Übrigen Abwägung im Einzelfall |
Nach welchen Kriterien entscheidet der Vermieter?
Die Rechtsprechung nennt eine Reihe von Gesichtspunkten, die in die Abwägung einfließen. Kein einzelner entscheidet allein:
- Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere
- Größe, Zustand und Lage der Wohnung und des Hauses
- Zahl und Alter der Mitbewohner, berechtigte Interessen der Nachbarn, bekannte Allergien im Haus
- Bisherige Handhabung im Haus – wurden anderen Mietern vergleichbare Tiere erlaubt?
- Besondere Bedürfnisse des Mieters, etwa ein Assistenzhund oder ein ärztlich empfohlenes Tier
- Vorerfahrungen mit dem Mieter und seinem Tier
Eine Ablehnung braucht also einen konkreten, mitteilbaren Grund. „Grundsätzlich keine Hunde“ reicht nicht. Tragfähig sind zum Beispiel eine sehr kleine Wohnung für einen großen Hund, bereits mehrere Tiere in derselben Wohnung oder dokumentierte Beschwerden über das Tier aus einem früheren Mietverhältnis. Bei Hunden, die nach landesrechtlichen Vorschriften als gefährlich eingestuft sind, wird die Ablehnung regelmäßig als berechtigt angesehen. Blindenführ- und Assistenzhunde sind dagegen praktisch immer zu erlauben.
Auf die Gleichbehandlung im Haus sollten Vermieter achten. Wer dem einen Mieter eine Katze erlaubt und dem Nachbarn in vergleichbarer Lage ohne Grund verweigert, schwächt die eigene Position. Bei vermieteten Eigentumswohnungen ist zusätzlich die Hausordnung oder Beschlusslage der Eigentümergemeinschaft zu beachten: Der Vermieter sollte seinem Mieter nicht mehr erlauben, als ihm selbst gegenüber der Gemeinschaft gestattet ist. Was eine Hausordnung regeln kann, erläutert ein eigener Beitrag.
Wie wird die Erlaubnis sinnvoll gestaltet?
- Erlaubnis schriftlich und für ein bestimmtes, benanntes Tier erteilen – nicht für „einen Hund“ allgemein
- Festhalten, dass ein weiteres oder ein Nachfolgetier eine neue Erlaubnis braucht
- Widerrufsvorbehalt für den Fall erheblicher Störungen oder Schäden aufnehmen
- Bei Hunden den Nachweis einer Tierhalterhaftpflichtversicherung erbitten
- Auf Leinenpflicht in Treppenhaus und Außenanlagen sowie auf die Beseitigung von Verunreinigungen hinweisen
- Zustand von Böden und Türen bei Erteilung kurz dokumentieren
In Niedersachsen verpflichtet das Landeshundegesetz Halter unter anderem zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung und zur Kennzeichnung und Registrierung des Hundes. Für den Vermieter ist der Versicherungsnachweis deshalb leicht zu bekommen. Eine zusätzliche „Tierkaution“ über die gesetzliche Höchstgrenze von drei Monatsmieten hinaus ist dagegen nicht zulässig.
Was tun bei Störungen, Schäden oder ungenehmigter Haltung?
Hält der Mieter ohne die erforderliche Erlaubnis einen Hund oder eine Katze, prüft der Vermieter zunächst, ob er die Erlaubnis bei rechtzeitiger Anfrage hätte erteilen müssen. Ist das der Fall, bringt ein Streit über die fehlende Nachfrage wenig. Bestehen sachliche Gründe gegen die Haltung, wird der Mieter abgemahnt und aufgefordert, das Tier innerhalb einer angemessenen Frist abzugeben. Kommt er dem nicht nach, kann der Vermieter auf Unterlassung klagen. Eine Kündigung kommt erst bei beharrlichen und erheblichen Verstößen in Betracht.
Auch eine erteilte Erlaubnis ist nicht endgültig. Bei anhaltendem Lärm, Geruchsbelästigung, Verschmutzung der Gemeinschaftsflächen oder Gefährdung anderer Bewohner kann sie aus wichtigem Grund widerrufen werden. Voraussetzung ist eine belastbare Dokumentation – am besten ein Lärm- oder Störungsprotokoll der betroffenen Nachbarn mit Datum und Uhrzeit. Andernfalls droht von dieser Seite eine Mietminderung.
Für Schäden gilt: Normale Wohnspuren sind mit der Miete abgegolten. Tiefe Kratzer im Parkett, zerkratzte Türen oder durch Urin beschädigte Böden gehen über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und sind vom Mieter zu ersetzen, auch wenn die Tierhaltung erlaubt war. Ein Vergleich mit dem Übergabeprotokoll vom Einzug ist dafür die Grundlage – siehe den Beitrag zur Wohnungsübergabe.
Tierhaltungsanfragen in der Verwaltung
Anfragen zur Tierhaltung bearbeiten wir in der Mieterbetreuung: Wir holen die Angaben zum Tier ein, gleichen sie mit Vertrag und Handhabung im Haus ab und legen Ihnen einen Entscheidungsvorschlag vor. Erlaubnisse und Auflagen halten wir beim jeweiligen Mietverhältnis fest, damit bei einem Wechsel der Zuständigkeit oder beim Auszug nachvollziehbar ist, was vereinbart war.
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